▉澳洲房屋贷款权威指南:澳洲资深贷款经理为你解决所有贷款问题▉
    本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2017/8/23 17:28 编辑

    Cari Chang
    Senior Lending Manager
    咨询QQ:1062334312
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    做为滴答网合作伙伴,本人从事澳洲房屋贷款多年,是澳洲各大银行的持牌钻石极顾问和白金代理,可以申请澳洲各地的所有银行的房屋贷款及商业贷款,解决过很多不同状况的贷款问题,希望通过我的贴子能够帮助大家在买房贷款的过程中少走弯路,减少和避免不必要的开支及损失。有问题请直接与我联系沟通,很荣幸可以为你解答!

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    23/8/2017*海外收入贷款:PR/Citizen海外收入贷款 比例70%,
    贷款额度:最高可达70%, 独家代理
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    贷款年限: 30年限,最长30年
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    *****海外收入最新政策:海外收入还是可以做,详细请联系我本人。24/8/2017


    1,海外人士及无收入人士如何贷款??(下面有详细解答)
    2,澳洲买房贷款重要流程 ??(下面有详细解答)
    3,首次置业者需要准备和注意事项 ??(下面有详细解答)
    4, 澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍 ?(下面有详细解答)
    5,澳洲买地建房流程及收费图??(下面有详细解答)
    6,澳洲买房税收杂费明细有哪些??(下面有详细解答)
    7, 澳洲六种房屋产权证种类介绍(下面有详细解答)
    8,澳洲房产三种Titles
    9,什么是负扣税Negative Gearing?

    10,什么算自住房???
    11,如何应对税务局对海外汇款(赠与性质)检查???
    12, 为何贷款应首选贷款经纪人??
    13,留学生如何购房申请房屋贷款
    14,什么是Refinance,是什么时候需要做Refinance,为什么要做Refinance?
    15,关于外国人在澳购买居住性物业的常见问题(这里所指外国人是指不是澳公民也不是永居,也不是新西兰公民)
    16,银行估价为什么会低?
    17,房契上到底写谁的名字好?

    **(2/04/2015年)最新消息:针对最近收紧的海外入贷款政策,某主流银行再次做出改变,将对于海外人士收取一封雇主信加工资入帐记录,和30%首付存款证明作为申请材料

    **(10/06/2014)最新政策:做为Westpac 钻石级代理,我公司对于Westpac海外收入可以豁免三个月工资进帐,只需要提供一封雇主信既可,但必须持有澳洲身份,PR或者公民。

    **
    (30/05/2014年)最新消息:针对最近收紧的海外入贷款政策,主流银行再次做出改变,将对于永居人士(PR)和澳洲公民(Citizen)有望只收取一封雇主信作为申请材料!

    最新政策:海外收入必须提供三个月的 salary crediting
    西太平洋银行从即日起对向非永居人士以及海外收入核查政策执行重大变更,对于所有销售海外房产人士都有重大影响:
    根据新政 :

    • 海外人士的工资收入必须提供三个月银行工资入账记录来核对。提供三个月账单大大增加对海外收入的核查严厉度。

    • 海外收入在转换成相应澳洲收入时,必须打8折。也就是赚100元,只有80元可以用作贷款还款能力的计算,较大影响了每人的借款能力。

    • 必须提供自有资金(20%加印花税)的银行存款记录(以前不需要)。银行存款原则上需要在贷款申请人的名下。如果孩子买房贷款,父母必须提早把钱转到孩子的名下。(15/04/2014)



    **********

    1,澳洲买房贷款重要流程

    很多人买房不知道如何下手,不知道以自己现在的情况是否能贷到款。所以我大至说一下澳洲买房的流程以供大家有个参考:

    1,首先,要找到资深的、认真的贷款顾问为你量身打造适合自身情况的贷款计划。(所以请尽量找大公司帮助您,因为银行其实有会因为贷款BROKER的专业程度和良好信用去决定批复贷款的时间先后)
    2,根据自己心中的买房价格做个预批(保护自己,万一交了订金,贷款下不来就损失了。)
    3,预批下来后开始看房(中介一般会要求交个小额订金,一般是房款的0.025%)
    4,在这个同时赶紧找专业律师帮你看合同(发现问题马上解决,或者不买,可以做个Strata report or Building inspection or white ants,flood etc)**(澳洲所有买卖房产都需要有自己的律师,
    所有的购房文件都是由买卖双方各自的律师执行,较大程度上保护了双方的权益。
    5,一般会有个5-10天的冷静期(这就是给你时间考察所有的问题,有经验的贷款顾问broker和律师都会告诉你应该怎么做)
    6,Valuation(估价)
    7,确定后做预批转全批的贷款
    8,交订金,全部房款的10%(包括你之前交的小定)
    9,等待签署贷款合同
    10,等待交房
    另一种情况就是直接参加拍卖,这种是需要你马上付10%大定的,所以在参加拍卖前一定为自己先做个预批,以保护自己的订金不至于泡汤。所以这里的两个人一定要找好,一个是律师一个是贷款顾问,律师帮你看房子及合同的问题,贷款顾问帮你把关贷款问题。
    以上就是买房做贷款的基本流程了,一般照着这样做是不太会吃大亏的。澳洲这点很好,专业的事找专业的人就可以解决了。

    (请尽量在准备买房前咨询我们,这样才可以帮助您减少很多不必要损失,最直接的损失很可能就是你的大定(大定是指买房后首先交的10%的定金,很多客户事先不问清楚自己的贷款就定了房子,以至于最后贷款下不来,中介是不会退大定的)谢谢)



    • Cari Chang(常)
      专业持牌钻石极别贷款经理
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    2,首次置业者需要准备和注意事项

    首先,根据每个购房者不同的情况,可能会产生以下费用。

    贷款申请费(针对部分银行产品)、政府收缴的贷款的注册费、 银行对物业的估价费、贷款保险费(如果超过贷款比率90%) 房屋买卖交易的印花税以及律师费。

    其次,在买房之前咨询持牌的售房中介、律师、信贷经理。尤其要根据您的现金存款、收入等情况,找到贷款经理为您量身订做出合理的贷款申请计划。买房之前一定要做好贷款预批做到心中有数。购买期房、楼花您也要立即咨询信贷经理,以便购买到您心仪的物业。

    然后,做贷款银行会考虑您的一下情况例如:银行存款记录;信用卡记录 ;贷款记录;信用记录以及收入历史等等。

    最后,如果购买旧房,您交定金钱一定要做好物业报告。如果是未交易过的新房、楼花您需要详细了解开发商、承建商的咨询。还有首次置业者的补助要根据购买物业情况而定。

    3,澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍

    对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通。
    对冲账户OFFSET ACCOUNT的作用
    贷款下来后银行会给你一个贷款账户,如果你贷款30万,贷款账户的BALANCE就是 -30万。 如果你开一个对冲账户(性质和存款账户一样,没有管理费) 然后你在对冲账户里放10万,那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息,比如第二天你又放里20万进对冲账户,那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息(因为每天对冲账户里的金额可能不一样)结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付,每2个星期付和按月付,要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。
    所以其实对冲账户和存款账户的性质一样,可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。
    OFFEST ACCOUNT的好处主要有3点
    1 最大程度上来节省利息
    你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

    2.资金的最大自由化
    因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意,因为他能增加您的CASH FLOW.

    3.潜在的税务利益
    澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话,你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。
    当然所有事物都有优点和缺点,OFFSET ACCOUNT也不例外,他的缺点就是要付年费,年费每家银行不一样,从180-395不等,但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款,年费只要交一次,简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个,只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了,一般贷款申请费为500-600不等。



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    4,澳洲买地建房流程

    常见问题解答:
    1. 中国公民可以在澳大利亚买房吗?
    可以,但是仅限于期房和从开发商手中的样板房,也就是说不能购买二手房。
    2. 外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗?
    都可以,也可以转卖,但其他中国买家就不能向你购买该房产了。
    3. 相比二手房或现成的房子,期房有什么优势吗?
    有。
    · 节省印花税:印花税是在以买卖合同生效当天的房屋或土地价格为基础征收的。如果那时土地上还没有建房,则只征收土地价格的印花税。相比二手房的印花税,期房的低很多。
    · 减税:房屋贬值是可以计为费用从而达到减税的目的的。相比二手房,新建的投资房房折旧高很多(会计意义)。所能减的税也多很多,而且里面的固定配套设施也都能折旧。
    · 购买价格低:开发商为求资金回笼,通常都会希望所开发的房屋早早的卖出去,所以价格通常比较低,但随着开发片区新建房屋数量越来越少,后来者一般都会比第一批购房者的价格高。
    · 房屋设计和装修的选择:因为可以和开发商协商,所以期房允许购房者对房屋的设计和装修提出修改,使之更个性化。
    4. 中国公民可以在澳大利亚国内银行贷房贷吗?
    可以,房贷的条件和澳大利亚公民的一样。理论最高值80%,通常在60-70%左右。
    5. 建房初期我的资金压力较大,有什么方式可以暂时少还点吗?
    有,银行均有每月“只换利息,不还本金”的还款方式,每5年需续一次,这样可大大缓解还款压力。
    6. 如果我的房子还在还贷期,我想把房子卖掉,房贷怎么办?
    在澳大利亚,不管是现房还是期房,房贷按揭都是可以转的。
    7. 在澳大利亚购地建房的流程是怎样的呢?
    请参考我们的“购地建房流程”
    8. Section 32是什么?
    是一个法律文件,是房地产的卖方向有意向买方提供的一个文件。其内容包括房屋产权细节、卖方资料、房贷细节、规划信息等相关信息。强烈建议买家在购买合同上签字之前,索取并仔细阅读Section 32,再做购买决定。
    9. 我已经签了合同了,但我不想买这个房产了,我可以撤销合同吗?
    在购买者在合同上签字后的五个工作日之内,购买者可以终止合同。这五天叫“冷静期”。
    10.如何交付?
    开发商和买方指定各自的律师,和放贷金融机构在指定的地点见面(通常是放贷者的办公室),交换文件和支票。当在场所有人都对交付结果满意,交付就完成了。最后买卖双方都会得到交付结束的消息,而房屋中介也会交付钥匙。
    11.是否有产权证书
    有澳洲政府审鉴的地契以及产权证
    12.一次性付清全款可否打折
    不行,开发商推出的新楼盘都是明码标价无折扣销售。销售代理如擅自修改价格,其执照将被吊销,并处重罚。
    13.可以多人拥有产权吗?
    可以,但须在制定合同前提出,律师会负责办理,并会明确拥有比例。
    14.投资的房子出租容易吗?
    澳洲房屋租赁市场非常成熟规范,相关法律齐全,从业人员专业素质高。住宅空置率极低(2%-5%),租赁风险小。
    15.投资者不在澳洲,谁负责出租房的维护?
    有房屋中介安排专业人员修理。
    16.可以由子女继承地产吗?
    法律规定是可以的,且没有遗产税,也就是说可以一直留给后代。


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    • 待续。。。。。。

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