【贷款小贴士】银行为什么把我房子估价估低了呢?
    随着澳洲房市的持续升温,越来越多的人选择投资房产来换取更高的投资回报。最近遇到很多新入市的投资者经常会问银行的估价为什么会低于合同价,以及低估是否代表着物业是否买贵了的问题。尤其是在火热的悉尼市场,居然也有银行估价低于合同价格10%的状况出现。

    所以今天,来跟大家聊聊:

    澳洲银行对你房子的估价为什么会低?
    银行估价低了代表什么?
    银行估价是否反映物业市场价?


    1.市场价vs估价
    对于“价格”,我们有个概念的区别:
    市场价,是指一件商品在公开市场上的买卖价格。换句话说,就是买家愿意出售,而卖家愿意出让的真实价格。
    估价,只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。
    凡是预测,就肯定不会绝对准确。就算估价师再专业,也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。
    所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。一个是客观存在的,另一个只是主观预测。


    2.物业估价客观存在难点。
    估价是一件非常专业,且非常有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。
    因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的。没有任何一个物业和另外一个是完全一样的,就算再相似,也会有地理位置,楼层,方位,噪音等的不同。这也就给了估价师一个难题,每一套物业的估价都没有绝对的参考物。


    3.估价存在着有滞后性
    在估价报告中,很重要的一个组成部分就是最近成交价对比。
    通常,估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。
    在悉尼,六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。
    如果估价师参考的是六个月之前的成交价格,也就不难理解估价为什么会低了。


    4.银行对借贷风险的控制。
    众所周知,银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。
    在这种最坏情况发生时,银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上,未来市场的变化,银行通过拍卖所产生的房产中介费,律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。
    那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢?那就是估价。说白点就是,房子估低点,就算最坏情况发生,银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。


    5.估价师的主观因素
    前面提到估价的难度,也就不难理解估价师的主观因素所存在的偏差了。
    估价时,要考量的东西太多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都都会不同。

    例子
    之前一个买Brisbane的客人同样楼层紧挨着的两套2房公寓,面积、户型、装修配套都是一样的,合同价都是$49万,但是在Adelaide Bank和Westpac估价是$46.2万,还有家找的是CBA做的贷款,银行估价就是合同价。而在Suncorp银行的估价是$49.5万,还超过了合同价$5,000。

    再举一个例子,一个客人买的Zetland的房子
    去Westpac估价,只估了74万,但在NAB估价时却有$80万,客人选择NAB就可以多贷$48,000

    因此可以看出,我们完全没有必要简单地认为银行估价的高低可以真实地代表一个物业的市场价值。

    总结

    综上所述,当一个物业估价低于预期或合同价时,请不用太过恐慌,因为估价并不能完全客观反映真实的市场价。

    在今天,物业低估只是被扩大了的一个现象而已。作为投资者,应该了解这个现象的存在而准备出一部分额外的资金来应对,量力而行。
    当然,一旦银行的估价低于合同价的10%,我们就不得不重新审视自己所购买的房产的价格是否真的合理了。


    那对于资金紧张的投资者,估价低了怎么办?
    对于资金紧张的投资者来讲,估价如果低了应该马上和你的贷款顾问联系,寻求解决方案。
    这一点也就体现了贷款经纪人比起银行的贷款经理有更好的优势:独立性。
    因为只有独立,贷款顾问才能站在客户的角度去选择银行。
    资深的贷款顾问会熟知各银行的估价走向以及政策,以及银行在各时段银行面对“借贷风险”的不同态度。
    在有些情况下,Broker完全可以重新找估价师重做价格评估。

    另外在买房之前,也可以寻求专业的贷款顾问对于你感兴趣的房产的贷款意见
    未雨绸缪,提前做好资金的规划也是很重要的。

    希望对您有所帮助。

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