布里斯班房地产市场走势深度剖析及规划详览

    布里斯班简介:

    布里斯班是被称为阳光之州的昆士兰的首府,同时也是仅次于悉尼、墨尔本的澳洲第3大城市。

    布里斯班作为澳洲发展最快的新兴城市已在国际获得到了广泛的认可。2014年G20领导人峰会、2015年亚太地区城市峰会、2016年世界科技节、2018英联邦运动会等众多国际知名盛会、赛事均选择在布里斯班举办。紧邻黄金海岸的地理位置也让布里斯班每年吸引着大批的游客到来。布里斯班更是最有潜力申办2028年夏季奥运会的城市之一,一旦申奥成功,这座城市将发生又一次蜕变。


    布里斯班已被位于伦敦的《金融时报 FDi 杂志》列入亚洲十大未来之城之一,而且 全球房地产专家 Jones LangLaSalle 最 近预言布里斯班将是下一个十年中发展 最快的成熟都市。


    澳洲房产投资专家协会(PIPA)近期对超过1000名有房产投资意向的受访者进行调查的结果显示,近三分之二打算在未来半年至一年内投资买房。另外!!!受访者中有58%表示将投资布里斯班房产!!!认为布里斯班是澳洲新兴房产投资热点城市!!!笔者相信未来澳洲房地产市场将由悉尼、墨尔本及布里斯班三城呈现三足鼎立之势。

    哪些人群适合投资布里斯班?

    1.希望资产配置但资金有限的投资者:

    根据澳洲最权威数据统计机构RP data最新数据显示,截止20176月,悉尼房屋中位价接近110万澳币(约560万人民币),墨尔本房屋中位价到达89万澳币(约450万人民币)。相比之下,布里斯班房屋中位价54万澳币(约270万人民币)。目前布里斯班相较悉尼,墨尔本,拥有投资门槛低的明显优势。

    与此同时,布里斯班在租金回报方面相较其它两个主要城市,表现也更加抢眼。相对国内房价的高速猛涨,澳洲的房地产市场以其平稳的增长率及较高的现金流回报率,不断吸引着越来越多的价值投资者进入市场。澳洲最权威RP Data数据显示,过去20年间,布里斯班房价累积增长259.4%。同时,布里斯班CBD附近区域公寓租金回报率高达5%-6%,是澳洲五大主要城市中在公寓租金回报排第一的城市(悉尼目前出租回报率在3%-4%)。较高的租金回报使‘以租养房’(以出租房屋租金收益偿还房屋贷款)变得极易实现,大多房产可以在一开始便为投资者带来正现金流回报。


    2.已在澳洲其他首付城市配置资产的投资者:

    投资的基本原则是不要把鸡蛋放到同一个篮子里,在澳洲其他首府城市配置资产是理性投资者风险对冲的有效手段。澳洲专业房产数据Urbis显示,在过去20年的记录里,每当悉尼的房价高出布里斯班一截,布里斯班总会在几年后跟进。现今较低的房价,也正说明了布里斯班拥有更高的增值潜力。布里斯班与悉尼的房价基本保持着5-6年左右的差距。当今的布里斯班,便如同五六年前的悉尼。


    3.在布里斯班工作,学习的人群

    目前中国交通银行,大连万达集团、绿地集团、宝利集团、中国银行、南方航空公司、必和必拓、力拓集团、Xstrata等数百家国际知名企业已经落户布里斯班。预计到2031年,布里斯班将增加约45万个就业岗位,新增人口和就业岗位将为未来住宅地产带来又一轮升值。

    同时,布里斯本还是个高素质教育圣地,拥有昆士兰大学、格里菲斯大学、昆士兰科技大学等世界知名的大学。昆士兰大学是澳大利亚八大名校之一。格里菲斯大学由于在教学与科研上的一流表现而在国际上享有盛誉,被公认为亚太地区最具创新力和影响力的大学之一。昆士兰科技大学是一所研究性大学,是澳大利亚排名第九的大学。出色的教育质量使得越来越多的国际学生源源不断的涌入这座城市。


    4.纯海外买家

    201771日起,纯海外买家在悉尼及墨尔本两座城市的购房成本都将在此提升。具体政策如下,打算在悉尼投资的海外买家额外印花税将由目前的4%提升至8%;打算在墨尔本投资的海外买家将不再享有公寓类型楼花建筑部分的印花税减免,预计印花税成本将提高4%-5%。相比之下,布里斯班是三座首府城市中唯一没有做出新政调整的城市,在71号以后更值得海外买家关注。


    重点规划介绍:

    2016年,昆士兰州政府推出的《昆士兰基础设施计划2012-2031》修订版,政府计划在未来的20年内投入1342亿澳元发展以布里斯班为中心的昆士兰东南部地区,这是澳洲历史上最大规模的基础建设投资。
    总投入1342亿澳元规划将分别用于:
    交通(977亿)、医疗(68亿)、教育与培训(30亿)、能源(54亿)、水利(15亿)、社区设施(38亿)、已完成项目(160亿)。

    这种投资体量是一个什么样的概念,让我们横向量化悉尼,悉尼最大的两个交通改造项目westconnex(道路扩建)及Sydney Metro(西北铁路线)的总投资也不过288亿澳元。由此可见论政府投资力度,昆士兰无疑更胜一筹。相信明智的投资者如果能够精准定位潜力地区,随着政府规划的一步步落实,区域周边的房产价格也将今非昔比。以下是对于布里斯班几个正在实施的重点规划项目的简单介绍。


    BaT and Public Transport
    BaT全称Bus and Train,是世界上最先进的地下铁路和公路双层隧道公共交通系统。项目总长10.2公里,其中包括5.9公里河下隧道,分为上下两层,上层为双车道公交车道,下则是双向铁路线。此项目预计在2021年完工。Bat工程将提供4个新站点(Boggo Road, The Gabba, Albert Street, Roma Street,并升级既有站点Exhibition Station。项目完工将极大的完善CBD周围区域公共交通系统网络,让区域内的住户更高效的到达工作,学习或娱乐场所。

    Newstead河岸公园
    Newstead水岸公园位于布里斯班传统富人区Newstead,紧临布里斯班河(贯穿城市的母亲河,类似悉尼的帕拉马塔河)。Newstead区家庭平均收入为$2480,甚至高于悉尼下北岸富人区Mosman($2465)。
    政府将在未来的10年内将这个占地17公顷的河岸打造成一个全新的综合型社区,区域内将开设高级餐饮,娱乐设施及大型购物中心,预计总投资投资高达20亿澳币。同时此项目还将打造一个5公顷带湖泊绿地的商业休闲娱乐中心。Newstead水岸公园将是Newstead新一轮城市发展的地标性项目。在Newstead水岸公园发展区内,还有另外一个耗资11亿澳币的Gasworks开发项目(老煤气厂原址改造项目),项目包括6万平方米的商业区和2万平方米的零售商铺。这将为Newstead带来更多的商业和零售活动。

    项目推荐
    Canterbury tower-FortitudeValley
    项目位置:距离布里斯班中心商业区CBD1.5公里
    周边配套:
    昆士兰科技大學3公里
    Fortitude Valley火車站 500
    未来改造的Exibition火车站 800
    斥资29亿澳元的RNA 展览场改造翻新项目:包括普洛夫多尔生鲜市场,酒店,超市,餐饮,购物街,公寓和办公室,绿色步行道,市场广场 400
    中国城 700
    价格范围:一房472起,二房571起,首付30%-35%
    投资回报案例:
    221车位户型(室内实用面积72平米)
    Newstead Tower
    项目位置:距离布里斯班中心商业区CBD2公里
    项目亮点:紧邻Newstead河滨公园及Gaswork老煤气厂改造项目
    价格范围:一房42万起,二房521起,首付30%-35%

    以下是普济团队布前往布里斯班考察项目时拍摄的照片,包括楼盘细节及周围步行可到达的生活配套及商家:



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