海外贷款全面关停的不利局面下,我对于国内买家即将到期楼花的一些处理建议,供参考。
    众所周知,澳洲各大银行从2016年下半年开始全面关闭了针对海外投资者的房产贷款渠道。而从现在开始一直到2019年,澳洲三大首府城市悉尼、墨尔本、布里斯班将会有大量楼花陆续交付。这些楼花的购买者中很大一部分是中国投资者。由于中国投资者不具有澳洲身份和澳洲收入,目前无法从澳洲本地银行取得贷款支付剩余购房款,这将使中国投资者将不得不面临楼花无法settle的风险。


    在看下文建议之前,您需要对楼花无法settle的风险有一个较全面的评估。一般来说,投资者在买楼花时已支付了购房款10%的定金到开发商律师的信托账户中,投资者应在开发商通知的期限内准备好剩余购房款及税费在settle当天支付给开发商。


    1、如果由于投资者的原因导致settle推迟,应在settle日之前取得开发商书面同意并约定新的settle日期,同时还要按照合同约定的标准支付罚金(除非得到开发商的书面豁免),这是第一重风险,也是最轻的;


    2、如果开发商不同意投资者推迟settle日期,一旦投资者无法在settle日付清剩余购房款,开发商将根据合同向投资者主张权利并有权终止合同扣除定金(购房款10%),投资者还要承担由此引发的费用(开发商律师费等),这是第二重风险;


    3、开发商在终止合同后会将房屋放到市场上再次出售,如果成交售价低于于投资者的原合同价,投资者还要承担开发商的差价损失,这是第三重风险;


    4、如果投资者未能及时按照合同约定赔偿开发商的损失,开发商有权起诉至法院,投资者一旦败诉还有可能承担由此产生的诉讼费用及逾期利息并导致负面信用记录,这是第4重风险,也是最严重的一种情况。
    (以上风险的分析是根据一般楼花买卖合同约定所做出的,投资者具体违约风险请详询您的委托律师)


    投资者买澳洲楼花的投资策略千差万别,对于收益率的预期也因人而异,下面这些具体建议提供一些处理思路以供各位投资者对号入座、各取所需:


    1、正常settle,给长期看好澳洲房产市场投资价值或有海外资产配置刚需的投资者的建议:
    全款支付(这个适合自有现金充足的投资者,但是投资者一般手边不会有太多现金);
    自筹资金(这个是全款支付的变种,筹款行为在国内完成,亲戚朋友银行基金信托P2P等等,八仙过海各显神通)
    选择海外银行贷款产品(利率较低,要求较高,周期长);
    选择澳洲本地基金贷款产品(利率较高,要求较低,周期短)


    2、转楼花,适合距离settle日期较长(不少于3个月)且决定未来不再持有澳洲房产的投资者:
    转楼花的决定要尽早做出(要给接盘侠们留出足够的贷款准备时间);
    要有一个合理的心理低价(接盘侠们不是救世主,他们是来捡漏的);
    遇到有诚意又有财务条件的接盘侠报价要抓住机会(除非您对于转不转得出去无所谓,否则距离settle日期越近您的议价能力越低);
    做好楼花转不出去时的B计划(甚至C计划)


    3、先想办法settle再转卖,适合距离settle日期很近或转楼花失败的投资者:
    试试和开发商商量是否能推迟settle日期(有了腾挪空间才能做更多选择);
    选择一个成功率高且利率较低的渠道贷款settle(成功率是第一位的,其次才是资金成本,申请贷款也是有时间成本的,用款需求越急资金成本越高);
    顺利settle后择机挂单二手房市场(最好不要抱太高的升值预期,新项目交割后无法在短时间内形成稳固的二手房价格,卖不卖的出去、能卖多少钱全凭运气了)


    4、放弃楼花
    试试和开发商商量是否能以较小代价协议解除合同(和您的委托律师好好聊聊吧);
    明确告知开发商无法settle(你要做好面临上面4重风险的心理准备,至于最终会在哪一重着陆,只能祝您好运了)

    就先说到这儿吧,更具体的就是case by case了,私信单聊。


    一家之言,仅供参考,理性投资,风险自负。


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