嫌弃美国房产税高?那是你没有抵税优惠
    在美国,买房要比养房简单的多。也许对于大部分国人来说,这几句话不好理解,毕竟在我们身边,房子买好后,除了物业费,基本没有其他的开支。但在美国,房产税是每个房主都避免不了的,全美的房产税在1%~3%不等,而且基本是每年都需要缴纳。因此,不少在美国买房投资的人都忍不住惊呼“美国房子买得起养不起”。那么,是不是真实如此呢?其实你不知道的是,美国房产税虽然多,但抵税优惠也很可观。
    1、房屋贷款利息
    每个月还的房贷,利息部分可作为分项抵扣额,刚买房的前几年,支付的房贷里绝大部分都是利息,所以能扣税的金额数目能带给你一个惊喜。补充说明的是房屋贷款按揭利息和房产税可以选择性地冲抵收入。
    2、逃离学区,避开高额税费
    美国的房产税也被很多人称为“福利税”,从字面意思上理解,我们便可以一二。在美国,房产税主要用来建设学区,公共设施建设等。例如:支付学生餐费、校车费、教师工资,更换教学设施等。所以,一般房产税最高的地方,也是学区最好的地方。针对无子女教育问题,并且不着重考虑房屋后续投资回报的家庭。不妨考虑在购房时避开那些热门学区,少让自己花些无用的冤枉钱。
    3、善用房屋税
    用当地税金来抵税,是真实可行却常被忽略的抵税优惠。美国业主支付的地方与美国州府房屋税金是可以用来扣抵美利坚联邦所得税的。而依美国各州或地方政府的规定,收入低至一定标准的业主,可能还另外符合特殊房屋税的抵税优惠。
    4、贷款银行收取的点数
    在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用,叫“点数” (points)。每一个点数相当于贷款金额的1%。贷方收取点数作为赚取利润的一种方式,而借款人一般支付点数来换取更低的贷款利率。同时,借款人支付的点数费用是可以用来抵税的。
    5、自住两年减免增值税
    美国税法规定,屋主在购房的五年内,自住超过两年,卖房后,房屋的升值部分税费减免(夫妻可以减免50万美金,个人可以减免25万美金)。当然,将美国房产作为一种投资的朋友,更要擦亮眼睛,若是五年内,房屋没有升值,这个方法就无法奏效了!
    6、节能装修费
    在美国,提升居家节能效益的装修工程较有机会取得优惠,包括安装太阳能板、节能热水器等,而基于医疗需求的改装工程譬如在家门口安装轮椅坡道、方便残障人士使用的浴缸等,都可获得抵税或减税优惠。
    7、房屋折旧费用也可以用来抵税。
    举例:花40万美元买下一幢房屋,其中土地价值10万,房屋30万。折旧年限与房屋实际使用年限无关。美国国税局规定房屋的折旧年限为27.5年。根据这个年限计算,每年报税时,折旧可以抵扣30/27.5万元的应纳税收入。按15%的税率计算,每年大约能少纳税1636美元。
    8、房屋杂费减免
    自住房屋在居住过程中一定会产生各类杂费,了解这一项,能为你节省不少开支。那有哪些费用可以用于抵税呢?房产税,贷款的利息;房子的折旧费,装修费,装修折旧费;房子的维修费;房地产公司的管理费;房地产经纪的中介费;房产的广告费;自己未成年孩子的抚养费......
    9、不同地区,税率大不同
    在美国,影响房产税征收的影响因素,除了房屋本身价值外,还和所处州的税率有关。因为美国的房产税属于地方税,由各州自行决定征收的比例。因此,美国各个州的房产税税率是不尽相同的。比如在夏威夷州,这里的房产税低到只有0.27%;而在税率最高的新泽西州,房产税税率可高达2.35%。这就意味着,同样100万美元的房产,新泽西州的房主要比夏威夷州的房主多缴纳2万多美元。
    文章选自:邦海外


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