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[移民] 在法国置业所涉及法律和税务问题

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也许您因为喜爱法国悠久的文化、秀丽的风景、佳肴和美食,想在法国再安置一个居所,也许您是从投资的角度希望在法国置业,无论何种情况,了解在法国购置房地产的具体操作、相关的法律以及税务规定,对有意在法国置业的您来说都十分有用。

本篇文章旨在介绍个人在法国购置不动产时的相关程序,尤其是法律程序和税收方面需要注意的事项。法国法律有着它的特殊性,比如一旦买卖双方就标的物和交易价格达成一致后,合同即成立,买卖即达成(不论此时是否签署正式的书面文件),因此,投资者需要在前期谈判过程中格外注意,以防在尚未做出是否购买某处房产决定时,就已经受到合同的约束。

1

投资购买概述

无国籍限制

法国法律对外国人购置法国房地产没有任何附加限制。个人投资者,无论是法国人还是外国人,都有权直接或者通过特殊目的公司(“Special purpose vehicle”)在法国购买房地产。

申报义务

根据2003年3月7日的法令规定,外国投资者(即非法国居民)如果在法国进***地产投资的投资额超过一千五百万欧元,须向法兰西银行和法国财政部申报,以供数据统计之用。如果投资者不履行申报义务,可能会受到法国海关法典中所规定的处罚。

特殊目的公司(Special Purpose Vehicle)

除了直接收购房地产以外,您也可以通过设立一家公司的形式来进***地产投资,或者收购一家持有房地产的法国公司。一般来讲,小规模收购可以由购买者以直接收购的模式或者通过法国公司(例如民事房地产公司(“Sociétécivile immobilière”,简称“SCI”)来完成。

如其名称所示,SCI是一种民事房地产公司(即不得从事商业行为),它主要用于房地产的持有、管理以及出租业务。这种形式的公司在房地产投资领域被广泛地使用。设立一家SCI,至少需要两名股东,但是没有最低注册资本要求。SCI由一名或者多名经理管理,经理可以是股东,也可以是股东以外的其他人。

2

收购项目的融资

贷款合同

根据交易的规模,房地产收购过程中时常会涉及到贷款。贷款合同可以以私署文书或者公证文书(如涉及到不动产抵押贷款)的形式签署。法国法律规定贷款的整体实际利率(“Taux effectif global”)必须在书面协议中写明。不履行此项规定或者利率计算失误,将会导致法国法定利率直接适用于贷款合同。

担保条款

银行或金融信贷机构通常会要求借款人对贷款予以担保。如果是个人贷款进***地产收购,银行通常会要求将不动产进行抵押。为了使不动产抵押具有对抗第三人的效力,需要在土地管理局办理不动产抵押登记手续。原则上,抵押的房产将保证整个债务以及超过三年期限的债务所产生利息的偿还和支付。抵押权人在行使抵押权时,不是自动获得并且出售房地产,而是必须履行特定的执行程序。然而,贷款合同双方也可以协商一致在合同中加入一条“自动生效条款”,旨在约定在满足条款所列条件的情况下,抵押权人可以直接取得被抵押的房地产。

3

收购过程的运作

在法国,收购房地产的过程相对规范。我们接下来将介绍购买一处单一房地产通常会使用的合同性文件和合同条款。

意向书

通常情况下,收购的第一步是买方向卖方发出购买意向书。如果意向书经过谨慎起草,可以不被视为要约。双方只有在签署购买选择权或者双边承诺(“Promesse synallagmatique de vente”)后,或者在发出要约或接受要约后才受到合同义务的约束。

排他权

当买方将其有意购买房产的意愿告知卖方到买卖双方签订初步协议的间隔期间,买方可以获得就此项房地产购买的排他权,以便对拟购房地产进行调查。

初步协议

如果买卖双方对于交易的主要条件达成一致,接下来就是确保买方对于此项房地产的选择权,以便买方就此项房地产展开尽职调查,或者申请相关的许可证(如建筑许可证)。选择权的期限根据上述前置条件的实现情况而定,一般为2到6个月。

联系我们:

北京市海淀区中关村大街19号新中关大厦B座南翼706室


移民咨询微信:565727081

移民机构资质认定:沪公境准字(2011)0004号


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