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[大杂烩] 澳洲房子还能买吗?怎么买,买哪儿,如何解决估价问题?投资者应该知道的知识。

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扬帆起航

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发表于 2017/8/29 09:22:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

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相信很多在澳洲做了房产投资的人最近一年都要或多或少的心神不宁,因为政策的巨变,房价涨势放缓,让很多投资者开始觉得迷茫,不确定未来能否拿到自己预期的投资回报。这点十分正常,毕竟未来的事情不是谁都能预测的,听风看雨也是人类认知的本能。

这个时候可能很多朋友觉得我又要瞎扯很多无良中介嘴里的那一套。当然不是,不过我们不能怪他们,毕竟那是他们的工作,他们不卖房子如何养家糊口呢。抛去这点儿不谈,我的看法是,现在对于澳洲的房产市场,确实不能像前几年一样大刀阔斧的进行投资,风险太高,持有成本高但并不代表我们现在止步不再进行投资转入观望,因为毕竟时间的浪费是投资者最大的敌人,不管房事怎么波动,长线上来讲房产投资都是赚钱的,虽然很多人嘴上不愿意承认但是事实胜于雄辩,10年前的房价一定比10年后低,这是宇宙永恒定律。那么作为投资者,应该关心的问题是如何去做投资,如何管控风险,如何规避这样或那样的问题。


那么作为一个投资者我们到底应该面对哪些问题呢:


第一,投资项目的选择。 投资项目的选择很重要,其中涉及到房产类型(公寓,别墅,联排,土地等),区域,价格等因素。选择了一个好的项目就像是挑中了一只潜力股,哪怕整个市场都跌,它都在涨或者是保值。


第二,配套设施的完善。配套设施指的是跟购买房产相关的一切服务,如贷款师,律师,中介,开发商,已经成交之后的租赁管理和物业等。这些东西看似市面上的人都能做但其实还是有很大差距的,评比标准也很因人而异,不可以偏概全。


第三,金融方面的支持。这个不用多说,基本上来说就是资金链的续航,贷款顺利批发,负债和持有财产的比例,收入和杠杆消费的比例等。


能做到把控以上三点,我们才能说自己是一个合格投资者。换言之,大风大浪的背后是风平浪静海阔天空,万里无云的背后也可能是狂风暴雨。投资者们本就是从市场波峰到波谷来回曲折的过程中赚钱的,如何把握机会才是关键。


那么下面说下为什么眼下需要慎重,但终究还是可以投资。

首先我们来看政策方面,在政策方面政府出台了针对三个方面的改动,第一针对海外投资者,第二针对首次置业者,第三针对本地投资者。


海外投资者基本是一刀切,这一点是无容置疑的,因为政府打击海外不良热钱,净化本地市场,肃清恶意投机者其实本质上来讲是一件好事。因为公平的投资环境对于每个人都有好处,只要你不是海外身份,那基本上现在这个节点才是你应该出手的时候,因为相较之前,市场的不可控风险小了很多。


对于首次置业者来说,新州政府下调了首次置业现金补助的额度,降低了首次置业现金补助的房价要求上限,但却提高了印花税减免的价格上限。原因其实很简单,看似是对首次置业者更加严苛,但其实基本没变,只不过把原来的政策修改的更加合理。首先,首次置业津贴本就是发给手头急不宽裕的首次置业者的,如果能够担负那么高的房价,为什么还要领取津贴呢,反倒是减免更多印花税来的更实在。所以其实政府本质上还是保护首次置业者的,例如在新洲,之前购买65万元的物业就没有印花税减免了,即便拿了1万元的津贴还是不值得,现在65万元的房子也能部分减免印花税,比起1万元的津贴还是多赚了的。


第三,对于本地投资者更多的是做出了引导,引导本地投资者更多的投资公寓,投资新房楼花。众所周知,公寓的涨幅没有独立别墅货土地大,但是稳定切持有成本低。现在政府加大了对于投资公寓的鼓励,相应的关掉了一些投资其他项目的门路,例如卡紧了别墅的建筑贷款,现在即便是本地人也很难拿到建筑贷款了。其次增加了空置土地的持有成本,地税空置税等。所以现在以少量资金囤地,建设别墅都是不划算且风险高的。


其次,政府制衡了对于二手房的投资,原因在于政府希望更多的二手房可以相对较低价格放给自住需求者。证据有二,第一,政府虽然允许了二手房进行折旧抵税,然而却要求业主更换最新的室内装修才能进行折旧,即便是转手的新房也当作二手房对待,可见政府对于投资二手房的不看好;第二,政府把首次置业印花税减免的条件从全新房兼容到二手房可以看出,政府希望一部分二手房放给首次置业者,而首次置业者无疑是自住房买家的主力军。


综上所述,选择区域好的公寓投资项目,选择好的代理人十分重要。


更多问题,例如什么项目才是好的项目,有什么标准,什么样的价格才是好的价格,什么样的区域才是好的区域,如何规避贷款风险,股价风险,代理风险等。在此不再赘述,本公司这周六 02.09.2017,于Rouse Hill Fiddler 酒店举行大型研讨会,诚挚邀请您来参加,到时我们专业的投资顾问会为您深彻剖析以上问题。 会上我们提供免费的酒水饮料小食,更有机会赢取精美礼品。


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