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[衣食住行] 美国弱势群体租客的住房权利受到保护

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美国许多地方政府的住房管理法规,对于低收入人群,还有年龄超过一定岁数例如62或60岁的老年人,或者租住时间超过一定年限例如10年的老住户,有许多防止被强迫搬迁的规定。特别是那些新建或改造的公寓,在购地或建设时享受了政府的补贴,在驱离住户时受到的限制就更加严厉。
在住房资源紧张的城市如纽约市、旧金山市等地,房屋空置率通常都比较低,甚至低于4%,在这种情况下,租金价格会不断上涨。如果将依据原来较低租金合约住进来的住户撵走,哪怕是需要付出一定的费用,但是可以用更高的租金租出去,长期效果合算得多。因此,旧金山在保护租客特别是长期租客和受保护的弱势群体方面,是美国最为严格的城市之一。
为了避免受到政府对弱势群体住房保护措施的限制,一些刁钻的业主会利用相关法规中的例外条款,达到撵走老住户、转手以高租金重新招徕新客户的目的。其中房东常用的手段之一,就是谎称本人或亲属需要搬进该住房单元。
旧金山从2012年到现在,房价中位数上涨了80%左右,房租也提高了差不多50%。如果再往前推,尽管经历了2001-02年互联网泡沫和2008-09年金融风暴的冲击,目前的房租价格也已经达到1990年代中期的三倍还多。由此引起的房东-房客纠纷层出不穷。
去年年底,该市审结了一宗有关的案子。原告是一对西语裔夫妇戴尔·邓肯(Dale Duncan)和他的妻子玛塔·门多萨(Marta Mendoza),被告业主是Anne Kihagi(或译安妮·木萩)。邓肯夫妇和他们的女儿多年居住在木萩拥有的公寓,但是前些年接到房东寄来的解约通知,说因为自己的姐妹要搬进来住,所以他们必须搬走。
但是实际上,木萩的姐妹根本就没有进来住。戴尔夫妇为此向旧金山法院提起告诉,经过好几个月的诉讼程序,因为被告拒不接受调解,官司走到由陪审团裁决的程序。陪审团聆听了大量的证人证言,最后认定被告是恶意解约驱赶房客,裁决房东向戴尔夫妇赔偿117万美元,是该类诉讼的最高赔偿额。陪审团裁决之后,主审法官根据法律授予的裁量权,将赔偿金额提高至三倍,因此,该房东需要向原告支付350万美元的赔偿金,创下了该市恶意解除租约赔偿的记录。
旧金山的租房法规当中有一条规定,房东本人或其亲属如果要自己来住的话,在给予房客一定补偿(目前最高三万美元)的条件下,可以与房客解除租约。
但是该法规并非如此简单。首先,搬进来住的必须是房东本人或其配偶/伴侣,亲属则限于他们的子女、父母、祖父母或兄弟姐妹。其次,房东或其亲属必须已经居住在该公寓楼,才能将该楼内的某个住户的住房收回自住。
更加严格的是,想要以此为理由赶走住户,房东或其亲属必须在向房客下达搬迁通知之后三个月内住进腾空的单元,而且要至少连续居住36个月。如果在该楼内有类似单元的房客在那三个月内搬走,该搬迁通知即宣告无效,房东必须向该房客收回该通知。而且如果房东在旧金山拥有的其他物业有空房待租,则该房客拥有优先承租权。
对于年龄超过60岁的房客,或者是符合联邦住房法第8条规定的残障人士,在所住单元住满10年,还有那些患有极其严重疾病而且已经住满5年的病人,即便是房东本人或其亲属要来入住,法律也不允许将他们赶走,除非是他们自己也符合类似的年龄或残障疾病规定。
邓肯诉木萩一案的审结,有利于保护旧金山市长期租客和弱势群体的租房权利。

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