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[衣食住行] 为什么中国客依然是美国房产主力军?!

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美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资目的地,自2012年美国房地产市场开始触底反弹后,房地产市场成为此轮经济复苏中的一大亮点。

根据美国财经新闻频道CNBC报道,全美房地产经纪商协会(NAR)此前发布的数据显示,2016年4月至2017年3月间,外国人在美购房总额达到1530亿美元,较此前一年飙升49%;交易总量达到284455套,较前一年增长32%。中国买家已经连续第4年成为美国房地产市场最大的海外买家,2017年里在美购房总额达到317亿美元。

那么,到底为何美国房产如此受中国客户的喜爱?在美购房又有哪些好处?今天,小编为你一一道来。

01
为什么那么多中国人在美买房?

1. 美国房屋产权为私有制,永久产权
中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制,买了房子之后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制,并且是永久产权。一经购买,包括房子、房子上方的天空和下方的土地全部永远属于购买人。

2. 美国房子价格不高,甚至低于中国很多城市
据美国统计局(US Census Bureau)数据显示,截至2018年1月,美国新房源销售价格中位数为32.3万美元,二手房销售价格中位数为 24.5万美元,也就是说,按二手房来算,有一半的房产低于155万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得平易近人,而且用同样的价格,在美国买到房子可以比中国大2-3倍。

3. 美国房产政策完善,法律环境健全,房屋产权受保障
美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。例如美国的房产信息是公开的,购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格、税额、交易日期、交易情况, 都必须明确的呈报,这就有效的避免了炒房现象的发生。此外,美国政府会保护房屋拥有者的产权,并保障房产交易中买卖双方的权益,比较公平。

4. 美国房产可以获得较高的租金回报率
以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。

5. 美国有多种房产类型,可以依据投资目的自如选择
美国房产类型分为独栋别墅、联排别墅、公寓和多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市,并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有很多适合的选择。

02
在美购房有哪些好处?

1. 房屋贷款利息部分可以抵税
在美国购买房子后,买家支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。

2.房产税可以抵税
还以50万美金的房子来举例,如果按1%缴纳房地产税,一年就是5000美元,又可以减600的税。

3.房贷优惠
借款者可以申请固定利率的贷款,将来不管市场利率多高,还款不受影响。现在美国30年利率为4.3%。如果将来利率再一次下降,可以随时申请重贷。

4.地区政府补贴
一般只要你在某个地区住满多少年(例如10年), 地方政府经常给予5-10万美元的补贴。

5.老年买房政府补贴
62岁可以只付30%-40%的房价,再加上地方政府经常给予5-10万美元的补贴,所以,可以用很少的钱就买到房子。

03
在美购房基本概念区分

1.城市与乡村的定义
在美国的大都市,并没有绝对的城市和乡村的定义,只是城中心有一个很小相对集中的downtown,其它的都是由小的City构成。

2.房产税不同
在美国,只要拥有房子,就需要交纳房地产税,加州的地税差不多是在1.2-2.0%间,各州的标准还会有各自的不同。所以每年交房地产税,成为了屋主持有的固定成本,这也因此使得美国房屋的空置率降低,相对抑制了大肆炒房的行为。

3.支付佣金方式不同
在美国房地产买卖时,佣金一律由卖方负担(因为在买卖过程中,卖主是取得金钱的一方,而买主是付钱的一方)屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右,卖主经纪人需分一半佣金给买方经纪人。

4.计算房屋面积的尺度不同
在美国是用平方英尺来计算房屋面积的,比如说3000平方英尺的房子,是指屋子的室内居住面积,相当于278平方米,但如果说一套独立屋的面积,则要再加上前后花园,车库等的占地面积,那面积就远远不止3000平方英尺了。

5.贷款政策不同
在美国贷款买房,绝大部分的贷款期限是固定利率的,但也有浮动利率,贷款人要自己承担利率上升的风险。当然不论你用什么方式贷款,都是可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清。

04
美国新税法对楼市的影响

根据资本经济研究机构(Capital Economics)的分析,虽然税改方案将每年房产税的最高免除额限制在1万美元,并且将可扣除利息成本的房贷上限由原来的100万美元调低至75万美元,未来在美国购房仍比租房的成本更低。

如果纳税人长期拥有房产,即至少拥有6年的房产,他从中获得的财务优势会比租房更高,这已经考虑到在过去5年中,美国房价上涨45%,而租房价格上涨幅度是21%。

未来购房成本会更低的关键因素是,美国新税法为买家提供了优厚的标准扣除项,这比逐项扣除获得的税务减免更实惠。新税法提出的标准扣除额,比之前增长了一倍:为单身者提供最高6,350美元的标准扣除额;为一对夫妇,提供最高12,700美元的免税额。

除了能够获得更高的房产税及房贷利息标准扣除项,房产主从长期看还能在房价的上涨中,获得收益。因此,购房比租房获得的资金回报更高。在州及地方税方面,新税法将包括房地产税在内的地方税减免上限设定为1万美元,并允许纳税人可以在今年按照新调整的数字,提前缴纳2018年的州及地方税。

05
在美购房应注意的三大误区和陷阱

误区1:学区房一定值得投资,买了学区房孩子一定能上大学

学区房这个概念是从美国兴起并传入中国的,所以美国的学区房文化,绝不比中国的简单。美国的公立学校财政来源的很大一部分,便是区内征收的房产税,所以条件越好的学区,房产税越高,学校的经费足,师资和教学设备便更先进齐全,于是吸引更优质的家庭来此购房入学,如此形成良性循环。好学区的房产,确实比普通房产保值增值,然而它相对更高的房产税,使房产持有成本更高,对看重租金收益的投资者来说,学区房未必是很好的选择。

对自住型买家来说,选择好的学区是非常必要的,然而过度迷信最好学区,尤其对中上等的学生来说,额外不利。举个例子,同一高中里可能会有20个学生报耶鲁大学,但不可能所有学生都被录取,所以同一学校的学生先互拼,把最好的几个留下来推去大的名单去竞争。留下的那些很优秀的学生又要做族裔平衡、性别平衡,所以录取筛选不是纯粹靠排名。对华人移民来说,选择最好的学区的房产,尤其是少数族裔比例高的学区,孩子面临的竞争反而更大。

误区2:独立别墅一定升值

前面提到,独栋别墅具有一定投资价值, 但每一幢房产的升值都与所处的大环境、房屋自己条件、周围物业的涨幅有密不可分的关系。独立别墅不一定会增值,操作不当,可能大伤元气。与纽约曼哈顿紧隔一条哈德逊河的新泽西州,除了眺望曼哈顿的新建筑群,大部分新泽西的独立别墅依然停留在2008年金融危机以前的价格。率先恢复房价的,在新泽西州是轻轨延线的公寓房,或多家庭联排别墅。由此可见,房产的交通便利程度至关重要。 所以对投资房产来说,选择合适的地区是最关键的因素,有些地区适合投资别墅,而有些地段,别墅涨幅未必比得上公寓。咨询靠谱的中介,听从专业人士的建议很重要。

误区3:听在美多年的老朋友的指导买房准没错

很多投资者在购房之前,都会寻求朋友的意见,尤其是在美生活居住的朋友。因为老朋友对当地情况熟悉有经验,且他们的房产已经增值。

然而朋友的意见其实未必适合现在的投资者。一方面,在美居住多年的老华人的房产通常都在多年前购入,价格与现在不可同日而语,这些区域现在基本已是亚裔比例过高的区,买卖双房都是亚裔,几经转手已经被炒得物无所值了。另一方面,如果朋友不是房产专业人士,那他了解的也只是自家附近,不可能系统研究整个美国房产,更无法登录经纪人的信息系统了解详细情况。老朋友可能知道的房源区有限,就算是好区,房价也几乎没有上涨空间。

美国法制十分健全,然而各州自治程度高,因此整个国家的房产市场情况十分复杂,不同渠道甚至可能给出互相矛盾的信息,不了解当地市场的投资者,很容易买到性价比不那么高的房产,因此投资者在下单之前,一定要多做功课,尽量咨询房产经纪人等专业人士。

陷阱1:无良中介
美国房产市场透明度很高,二手房信息在网上都是公开的,房产交易的法律也比较健全,但是,仍会有一些无良中介,利用国人不熟悉美国情况,用一些坑蒙拐骗的招数来牟取利益。

比如说佣金这一块,国内买房需要给中介佣金是很普遍的,但是在美国房屋买卖,佣金都是由卖方支付。只有遇到相当复杂或看房成本过高的买卖,买方才有可能额外支付费用给买方经纪人。或者可根据服务情况支付部分佣金作为小费。但一些无良中介却仗着买家不懂,再向买方索要一遍中介费,两头通吃!选择房产经纪人一定要规范,需要有房产经纪执照以及按照正规流程进***产买卖。

陷进2:汇率陷阱
从2017年7月1日起,中国国内实施新的外汇政策,个人单次购汇额度和单日汇款额度有了限制,在购汇用途中明确规定不能用于境外购房。

这对于国内有意来美购房的买家来说,无疑是当头一棒,因为换汇在海外买房中是一个无法回避的问题。在如今越来越严格的外汇管控下,一些旁门左道也应运而生。不少骗子公司打着“无抵押换汇”、“高额度”、“安全保密”的幌子,从事地下换汇勾当,吸引了不少人的注意。

陷阱3:购房换绿卡
一些在美投资移民项目喊出“50万美元购房获美国绿卡”这样的噱头来吸引客户。事实上,这种说法完全是一厢情愿,不少中国买家听从了这些项目的宣传,盲目买房,只为了一张绿卡,到最后赔了夫人又折兵!

目前,美国推行的EB-5投资移民法案明确规定,经过政府审批的EB-5区域中心可以招募投资人,投资人需要投资50万美元,创立一个项目,只要产生了政府规定的10人以上就业人数并运作正常两年以上,就能申请绿卡。但这与直接购买美国房地产没有任何关联,美国没有任何法律称购买房地产就可以移民。

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