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[房地产新闻] 【澳洲悉尼买房咨询精华贴!买房必看】 有问必答!服务大家!欢迎交流!

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 楼主| 发表于 2016/6/9 21:00:06 | 显示全部楼层
Perthh 发表于 2016/6/6 22:39
谢谢解答!
如果我以投资申请贷款,获批并收楼后自住了2个月,马上向银行申请从投资贷款改为自住贷款( ...

答:无需时时向银行通知房子是用于投资还是自住用途。贷款生效之后银行不会再去审查客户是投资还是自住,所以大部分人为了多贷款都写投资,实际上自己住也没关系,不违法也不会影响信用信誉。银行不在乎客户自住还是投资,只要客户能按时还款即可。

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发表于 2016/6/6 22:39:54 | 显示全部楼层
悉尼自助购房 发表于 2016/6/6 15:22
银行登记的投资或自住跟税务局那边申报的投资或自住并不挂钩。因此大部分人买房申请贷款的时候,会在银行 ...

谢谢解答!
如果我以投资申请贷款,获批并收楼后自住了2个月,马上向银行申请从投资贷款改为自住贷款(我找不到理想租客,想改为自住,自住贷款利息可以付少点),这样银行会同意吗?这样做会不会违法?会不会对我的信誉有影响?
再次感谢!

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 楼主| 发表于 2016/6/6 15:22:48 | 显示全部楼层
Perthh 发表于 2016/6/5 18:49
  • 谢谢,收楼后马上入住可以吗?要不要告知银行?抵税和纳税要注意什么?

  • 银行登记的投资或自住跟税务局那边申报的投资或自住并不挂钩。因此大部分人买房申请贷款的时候,会在银行登记为投资房这样有助于多申请贷款(租金收入可作为业主收入一部分)。但是在实际操作中,交房后业主可以选择自住或者投资出租,银行不会再过来确认业主是否投资。因此交房后你可以选择马上入住,无需告诉银行。
    至于抵税和纳税这部分,如果你将房子用于自住的话无法享受负扣税和折旧退税,因为自住房一直是不能抵税的,但是自住房的好处的出售的时候不需要交增值税。如果房子用于投资出租,那么是可以享受抵税和折旧退税的,但是出售的时候需要交增值税。至于税务这块的申报,你需要提供council rate市政账单,gas or eletricity rate能源账单来证明你是用于投资或出租,然后让会计师帮你申请相关的报税。

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    发表于 2016/6/5 18:49:53 | 显示全部楼层

    • 谢谢,收楼后马上入住可以吗?要不要告知银行?抵税和纳税要注意什么?

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     楼主| 发表于 2016/6/3 20:32:31 | 显示全部楼层
    Perthh 发表于 2016/6/2 23:48
    请问楼主,我用投资房申请贷款,但获贷并收楼后,将房子用来自住,可以吗?谢谢。

    可以的。

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    发表于 2016/6/2 23:48:27 | 显示全部楼层
    请问楼主,我用投资房申请贷款,但获贷并收楼后,将房子用来自住,可以吗?谢谢。

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    发表于 2016/5/29 16:59:38 | 显示全部楼层
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     楼主| 发表于 2016/5/26 13:37:18 | 显示全部楼层
    yinroo 发表于 2016/5/24 19:17
    楼主你好, 我在14年4月购买了一套楼花, 大概今年10月左右交房, 现在快完工了,可最近律师通知我,房型有 ...

    楼主你好, 我在14年4月购买了一套楼花, 大概今年10月左右交房, 现在快完工了,可最近律师通知我,房型有很大的改动, 我很不满意, 可律师说要么不要把房退了, 可近两年房价上涨,退了只拿当初的10%的定金我肯定是不划算的,被白白耽误2年半, 要么就拿下,可房子的面积,最重要的布局,甚至是位置(旁边加盖了extra units)都变了, 我真的很烦心, 律师还告诉我一个例子,有个楼花的某个房型最后2房变1房了,开发商说要么退要么赔3万, 最后一半人退了,我听了简直不敢相信,我明白合同中有条款允许一定的改动,可那么大的改动的话,那购买者的利益谁来保障,我该怎么办啊?是就那么忍了,还是一定要争取索赔?

    答:新房最终交房状态与合同严重不符的情况比较少发生,一般发生的交房纠纷只是有细微的面积误差或者装修交房标准调整。澳洲房屋合同法律规定,面积误差少于5%的情况买家需要交房,误差大于5%以上才可以选择买方或取消合同,并没有明文规定补偿标准和金额。


    根据你的描述,你收房的房子面积、布局、位置跟合同严重不符,这应该是你购买楼花的时候这个项目并无DA许可,你购买之后开发商获得了新的DA建筑许可,开发商并没有通知你直接开工,直到你交房的时候才知道这个变化。通常遇到这种情况,开发商知道图纸有变化,会通知买家是否继续购买,以及由于户型和面积变化导致合同价需要重新拟定调整,不通知还真不常见。


    出现交房误差超过法律规定的事实,律师根据合同条款解释只能通知买家选择放弃或跟开发商协商。放弃对很多买家而言损失了机会成本,特别是在过往几年房价涨得比较快的时候,这种情况直接放弃对买家不公平也便宜了开发商,因为开发商会收回房子重新涨价出售。那么大部分买家接下来还是会选择协商或赔偿手段来解决问题了。关于协商和赔偿,买家一般通过律师跟开发商律师交涉,看看对方能提出什么条件作为补偿。交房误差超过法律规定但影响不大的情况,比如房子中间多了一条柱子或面积误差稍微多于5%,遇到过的案例是开发商会赠送多一个车位或储物室作为赔偿,赔偿现金的情况比较少,也有开发商不提供任何赔偿但买家想想影响不大就不追究了。对于误差非常严重的,开发商不傻他们也知道这是严重违约,一般开发商咨询律师后会提出最低限度的补偿解决方案,比如你举例说的赔偿3万,或者也有开发商直接不要招牌口碑的不提供任何赔偿,那么这时候买家默认忍了就是纵容违法犯罪了这种情况不是没有但是社会舆论不提倡这样。往往社会情理保护弱者这时候大部分业主还是会勇敢站出来跟开发商进行撕B大战的,比如最近发生的一些类似案例就是有受害的业主在协商无果之后,通过澳洲各大主流报章曝光这件事情,这样一来可以给开发商施加很多舆论压力,想继续在这一行混的开发商还是会积极应对这事的。索赔的过程漫长繁琐,有些开发商认定买家耗不起会赖着不跟买家协商赔偿,曝光有助于获取社会舆论同情,也有助于吸引私人律师或公平交易厅授权律师为你免费打官司。当然最怕最怕的是遇到无赖的开发商申请破产取消全部合同,这种案例最近在wolli creek发生过,全部业主曝光抗议导致州政府开始考虑立法来解决这种纠纷。


    总的来说,建议楼主不要选择沉默,先跟开发商协商私了,没有得到满意结果的话再接着把这事曝光闹大,媒体和律师是乐意帮助弱者的。过往类似案例,业主都会选择曝光维权,哪怕最终没有得到满意的解决,但是业主捍卫了自己的权利,也让不良开发商信誉全无,对以后可能违规的开发商起到强烈的警示作用,避免更多人成为受害者。

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    发表于 2016/5/24 19:17:20 | 显示全部楼层
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     楼主| 发表于 2016/5/12 15:51:48 | 显示全部楼层
     @猪吃猪草 2016-05-04 11:44:00
      请教下楼主,本人在珀斯买了块地,约800平方米,上面有建筑物,但很旧,估计是上世纪70、80年代的,想分地后做两栋两层的,我们也请了安置中介,交房时我们只有土地证而没有建筑物权证,我们的中介说,只有土地证,土地上面的建筑物都属于你的,1、想问下是不是这样的?2、地旁边有高压线(13.2万伏,即132KV),高压线边离我们买的地有20米,请问对房屋有影响吗?谢谢

      -----------------------------
    答:
      1、是的。
      2、可咨询当地政府或请相关第三方机构来评估,一般可批建房屋即意味着不会有安全层面的影响。
      -----------------------------
      @猪吃猪草 2016-05-05 09:55:00
      继续请教楼主:
      1、建房是全包好(包设计施工装饰)还是分开包好?建筑承包商对房屋质量(如结构、防水等)保修多长时间?承包商把公司注销了怎么办?
      2、有人说出租的利润低(约5-6%),不如买澳洲的国债(7%),是这样的吗?
      谢谢!

      -----------------------------
    答:
      1、全包好。建筑商会给新房上保险叫Home Warranty Insurance,新房一般保证质量6年。所以即使建筑商注销了还会有保险公司负责。
      2、我了解的国债好像都没有7%那么高的回报。即使有7%的话,回报率比租金回报高,但是房屋会有升值,租金也会逐年增长,所以长期投资来说房地产比国债好。
      -----------------------------
      @猪吃猪草 2016-05-06 11:43:00
      非常感谢楼主耐心细致的解答,还想麻烦楼主:
      1、本人已经资询过区政府,本地区可以分地(分地标准最小260平方米/块),但最终审批要看设计图纸。有点纠结:A、分地审批时政府需要看设计图,如果通不过还要修改图纸,每次修改图纸都是需要钱的,如果全包给承包商(包设计、分地、建造、装修,直至交钥匙)这样最简单,但工程造价不一定是最低的,因为只能选一家来做,没有竞价;B、如果想通过竞价来节省投资,那就要把......
      -----------------------------
      补充:
      有没有这样的中介:协助业主分地、审查设计(设计图纸要详细,便于报价,同时不给施工单位偷工减料的机会)、监督施工(保证按图施工)、验收。

    2、上面说的新房保险保哪些?费用约为多少?新房做完后我们自己能买吗?

    非常感谢!


    答:
    1. 一般私人申请建房,没有建房经验没有精力谈判的业主(特别是海外人士)都会委托建筑商全权负责整个流程,建筑商熟悉这些流程而且经常跟设计公司和政府打交道,处理起来还是比较有效率的,建筑商有合理的利润空间也会对建筑比较上心,当然会像你说的费用相对贵一些。如果是自己找私人设计公司做设计和批建,好处是业主可以参与房屋的布局设计建议,比较清楚自己房屋的流程进度,但是不足的因素是业主需要耗费大量的时间精力参与协调各方,另外再找建筑商也会遇到建筑商报价不真实或者施工排期多经常拖延工期。另外你说的设计和施工竞价,有时候往往报价最便宜的都是不太负责或者有隐藏费用的公司,建议你综合考虑选择规模实力比较好的公司。中介法律上不提供协助分地、审查设计、监督施工和验收这些专业服务,一般是要直接找相关设计公司及第三方质检公司。

    2. 新房建筑商会给房屋质量上六年的保险,这笔费用几千块由建筑商购买。业主需要买的保险分自住和投资二个用途,如果你是自住房,那么购买的保险包括基本范围保险以及屋内值钱物品的保险,这种保险大概每个月几十澳元不等。如果是投资房,那么需要买的保险叫landlord insurance主要是保租客不交租、租客损坏房屋、租客在房子内摔倒受伤、租屋因为租客原因空置的租金补偿,这种费用大概每月30多澳元不等。建议你可以直接跟你的贷款银行购买房屋保险,能有一定的折扣。

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