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▉澳洲房屋贷款权威指南:澳洲资深贷款经理为你解决所有贷款问题▉

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澳房屋贷款

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本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2017/8/23 17:28 编辑

Cari Chang
Senior Lending Manager
咨询QQ:1062334312
电话:0422230735(海外请短信或拨打+61422230735/0061 422230735)
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做为滴答网合作伙伴,本人从事澳洲房屋贷款多年,是澳洲各大银行的持牌钻石极顾问和白金代理,可以申请澳洲各地的所有银行的房屋贷款及商业贷款,解决过很多不同状况的贷款问题,希望通过我的贴子能够帮助大家在买房贷款的过程中少走弯路,减少和避免不必要的开支及损失。有问题请直接与我联系沟通,很荣幸可以为你解答!

最新利率 3.78%


公司特点:
·         全澳银行受权持牌贷款公司
·         10年丰富经验
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·         公司员工
·         自雇人士
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·         海外人士,海外留学生
·         首次置业人士

****我会随时更新贴子内容及最新利率****

23/8/2017*海外收入贷款:PR/Citizen海外收入贷款  比例70%,
                                   贷款额度:最高可达70%,  独家代理
                                   利率:3.88%-4.79%,浮动或固定利率
                                   贷款年限: 30年限,最长30年
                                   贷款额度:最高每笔限$3,500,000
                                 

*****海外收入最新政策:海外收入还是可以做,详细请联系我本人。24/8/2017


1,海外人士及无收入人士如何贷款??(下面有详细解答)
2,澳洲买房贷款重要流程 ??(下面有详细解答)
3,首次置业者需要准备和注意事项 ??(下面有详细解答)
4,  澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍 ?(下面有详细解答)
5,澳洲买地建房流程及收费图??(下面有详细解答)
6,澳洲买房税收杂费明细有哪些??(下面有详细解答)
7,  澳洲六种房屋产权证种类介绍(下面有详细解答)
8,澳洲房产三种Titles
9,什么是负扣税Negative Gearing?

10,什么算自住房???
11,如何应对税务局对海外汇款(赠与性质)检查???
12, 为何贷款应首选贷款经纪人??
13,留学生如何购房申请房屋贷款
14,什么是Refinance,是什么时候需要做Refinance,为什么要做Refinance?
15,关于外国人在澳购买居住性物业的常见问题(这里所指外国人是指不是澳公民也不是永居,也不是新西兰公民)
16,银行估价为什么会低?
17,房契上到底写谁的名字好?

**(2/04/2015年)最新消息:针对最近收紧的海外入贷款政策,某主流银行再次做出改变,将对于海外人士收取一封雇主信加工资入帐记录,和30%首付存款证明作为申请材料

**(10/06/2014)最新政策:做为Westpac 钻石级代理,我公司对于Westpac海外收入可以豁免三个月工资进帐,只需要提供一封雇主信既可,但必须持有澳洲身份,PR或者公民。

**
(30/05/2014年)最新消息:针对最近收紧的海外入贷款政策,主流银行再次做出改变,将对于永居人士(PR)和澳洲公民(Citizen)有望只收取一封雇主信作为申请材料!

最新政策:海外收入必须提供三个月的 salary crediting
西太平洋银行从即日起对向非永居人士以及海外收入核查政策执行重大变更,对于所有销售海外房产人士都有重大影响:
根据新政 :
  • 海外人士的工资收入必须提供三个月银行工资入账记录来核对。提供三个月账单大大增加对海外收入的核查严厉度。
  • 海外收入在转换成相应澳洲收入时,必须打8折。也就是赚100元,只有80元可以用作贷款还款能力的计算,较大影响了每人的借款能力。
  • 必须提供自有资金(20%加印花税)的银行存款记录(以前不需要)。银行存款原则上需要在贷款申请人的名下。如果孩子买房贷款,父母必须提早把钱转到孩子的名下。(15/04/2014)


**********

1,澳洲买房贷款重要流程

很多人买房不知道如何下手,不知道以自己现在的情况是否能贷到款。所以我大至说一下澳洲买房的流程以供大家有个参考:

1,首先,要找到资深的、认真的贷款顾问为你量身打造适合自身情况的贷款计划。(所以请尽量找大公司帮助您,因为银行其实有会因为贷款BROKER的专业程度和良好信用去决定批复贷款的时间先后)
2,根据自己心中的买房价格做个预批(保护自己,万一交了订金,贷款下不来就损失了。)
3,预批下来后开始看房(中介一般会要求交个小额订金,一般是房款的0.025%)
4,在这个同时赶紧找专业律师帮你看合同(发现问题马上解决,或者不买,可以做个Strata report or Building inspection or white ants,flood etc)**(澳洲所有买卖房产都需要有自己的律师,
所有的购房文件都是由买卖双方各自的律师执行,较大程度上保护了双方的权益。
5,一般会有个5-10天的冷静期(这就是给你时间考察所有的问题,有经验的贷款顾问broker和律师都会告诉你应该怎么做)
6,Valuation(估价)
7,确定后做预批转全批的贷款
8,交订金,全部房款的10%(包括你之前交的小定)
9,等待签署贷款合同
10,等待交房
另一种情况就是直接参加拍卖,这种是需要你马上付10%大定的,所以在参加拍卖前一定为自己先做个预批,以保护自己的订金不至于泡汤。所以这里的两个人一定要找好,一个是律师一个是贷款顾问,律师帮你看房子及合同的问题,贷款顾问帮你把关贷款问题。
以上就是买房做贷款的基本流程了,一般照着这样做是不太会吃大亏的。澳洲这点很好,专业的事找专业的人就可以解决了。

(请尽量在准备买房前咨询我们,这样才可以帮助您减少很多不必要损失,最直接的损失很可能就是你的大定(大定是指买房后首先交的10%的定金,很多客户事先不问清楚自己的贷款就定了房子,以至于最后贷款下不来,中介是不会退大定的)谢谢)


  • Cari Chang(常)
    专业持牌钻石极别贷款经理
    咨询QQ:1062334312
    电话:0422230735(海外请短信或拨打+61422230735/0061 422230735)
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2,首次置业者需要准备和注意事项

首先,根据每个购房者不同的情况,可能会产生以下费用。

贷款申请费(针对部分银行产品)、政府收缴的贷款的注册费、 银行对物业的估价费、贷款保险费(如果超过贷款比率90%)  房屋买卖交易的印花税以及律师费。

其次,在买房之前咨询持牌的售房中介、律师、信贷经理。尤其要根据您的现金存款、收入等情况,找到贷款经理为您量身订做出合理的贷款申请计划。买房之前一定要做好贷款预批做到心中有数。购买期房、楼花您也要立即咨询信贷经理,以便购买到您心仪的物业。

然后,做贷款银行会考虑您的一下情况例如:银行存款记录;信用卡记录 ;贷款记录;信用记录以及收入历史等等。

最后,如果购买旧房,您交定金钱一定要做好物业报告。如果是未交易过的新房、楼花您需要详细了解开发商、承建商的咨询。还有首次置业者的补助要根据购买物业情况而定。

3,澳洲买房基本知识对冲帐户的好处诀窍

对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通。
对冲账户OFFSET ACCOUNT的作用
贷款下来后银行会给你一个贷款账户,如果你贷款30万,贷款账户的BALANCE就是 -30万。 如果你开一个对冲账户(性质和存款账户一样,没有管理费) 然后你在对冲账户里放10万,那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息,比如第二天你又放里20万进对冲账户,那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息(因为每天对冲账户里的金额可能不一样)结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付,每2个星期付和按月付,要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。
所以其实对冲账户和存款账户的性质一样,可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。
OFFEST ACCOUNT的好处主要有3点
1 最大程度上来节省利息
你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

2.资金的最大自由化
因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意,因为他能增加您的CASH FLOW.

3.潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话,你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。
当然所有事物都有优点和缺点,OFFSET ACCOUNT也不例外,他的缺点就是要付年费,年费每家银行不一样,从180-395不等,但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款,年费只要交一次,简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个,只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了,一般贷款申请费为500-600不等。


  • Cari Chang(常)
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1.相对于各大银行的标准浮动利息,我们可以为您获得高达1.3%的终生优惠
2.我们的很多产品都适合无收入证明人士,海外人士,无存款记录人士等
3.我们给出的固定利率最低可以低至4.69%,最多可以借到97%的贷款.
4.我们可以做到,3天之内,Full Approval,全批

4,澳洲买地建房流程

常见问题解答:
1.  中国公民可以在澳大利亚买房吗?
可以,但是仅限于期房和从开发商手中的样板房,也就是说不能购买二手房。
2.  外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗?
都可以,也可以转卖,但其他中国买家就不能向你购买该房产了。
3.  相比二手房或现成的房子,期房有什么优势吗?
有。
·         节省印花税:印花税是在以买卖合同生效当天的房屋或土地价格为基础征收的。如果那时土地上还没有建房,则只征收土地价格的印花税。相比二手房的印花税,期房的低很多。
·         减税:房屋贬值是可以计为费用从而达到减税的目的的。相比二手房,新建的投资房房折旧高很多(会计意义)。所能减的税也多很多,而且里面的固定配套设施也都能折旧。
·         购买价格低:开发商为求资金回笼,通常都会希望所开发的房屋早早的卖出去,所以价格通常比较低,但随着开发片区新建房屋数量越来越少,后来者一般都会比第一批购房者的价格高。
·         房屋设计和装修的选择:因为可以和开发商协商,所以期房允许购房者对房屋的设计和装修提出修改,使之更个性化。
4.  中国公民可以在澳大利亚国内银行贷房贷吗?
可以,房贷的条件和澳大利亚公民的一样。理论最高值80%,通常在60-70%左右。
5.  建房初期我的资金压力较大,有什么方式可以暂时少还点吗?
有,银行均有每月“只换利息,不还本金”的还款方式,每5年需续一次,这样可大大缓解还款压力。
6.  如果我的房子还在还贷期,我想把房子卖掉,房贷怎么办?
在澳大利亚,不管是现房还是期房,房贷按揭都是可以转的。
7.  在澳大利亚购地建房的流程是怎样的呢?
请参考我们的“购地建房流程”
8.  Section 32是什么?
是一个法律文件,是房地产的卖方向有意向买方提供的一个文件。其内容包括房屋产权细节、卖方资料、房贷细节、规划信息等相关信息。强烈建议买家在购买合同上签字之前,索取并仔细阅读Section 32,再做购买决定。
9.  我已经签了合同了,但我不想买这个房产了,我可以撤销合同吗?
在购买者在合同上签字后的五个工作日之内,购买者可以终止合同。这五天叫“冷静期”。
10.如何交付?
开发商和买方指定各自的律师,和放贷金融机构在指定的地点见面(通常是放贷者的办公室),交换文件和支票。当在场所有人都对交付结果满意,交付就完成了。最后买卖双方都会得到交付结束的消息,而房屋中介也会交付钥匙。
11.是否有产权证书
有澳洲政府审鉴的地契以及产权证
12.一次性付清全款可否打折
不行,开发商推出的新楼盘都是明码标价无折扣销售。销售代理如擅自修改价格,其执照将被吊销,并处重罚。
13.可以多人拥有产权吗?
可以,但须在制定合同前提出,律师会负责办理,并会明确拥有比例。
14.投资的房子出租容易吗?
澳洲房屋租赁市场非常成熟规范,相关法律齐全,从业人员专业素质高。住宅空置率极低(2%-5%),租赁风险小。
15.投资者不在澳洲,谁负责出租房的维护?
有房屋中介安排专业人员修理。
16.可以由子女继承地产吗?
法律规定是可以的,且没有遗产税,也就是说可以一直留给后代。

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  • 待续。。。。。。
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我们是全澳最大最快最优的贷款公司,已经有了十几年的贷款经验,可申请澳洲所有银行,并和四大银行(WBC,NAB,ANZ,CBA)都是钻石极的代理公司,(享有优先最快批复贷款权)也是主流銀行的 VIP broker(高级别贷款顾问)在同行中也是以最快最优最负责为己任。和一般的小公司不同,我们还配备有专门的服务支持团队。
因此从产品选择到最终成交日,我们都能为客户提供必要的专业知识
以便于为您更好地理解贷款产品,进行有效的财务管理,并根据你的情况选择最适合你的贷款方案。
所以选择我们可为你拿到最低的利息,最快的贷款。
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5,澳洲买房税收杂费明细

近年来,海外人士在澳大利亚买房的热点城市主要是悉尼、墨尔本和布里斯班。

澳大利亚各州购房收取的税费项目大致相同,但是根据各州的政策,税费的支付比例可能又有所区别。

以下内容是针对悉尼购房各项税费的说明,当然,这些费用仅供参考。下面的各种杂费价格服务费等是根据2014年1月份的大概均价提供数据参考:

     作为海外人士,首先要确认自己是否能在海外买房,澳大利亚是一个移民城市,今年来对海外购房条件的限制越来越少,如果不需要办移民,满足以下两个条件的海外人士都可以在澳大利亚购房:年满18岁、有购买能力。

(另外,再次声明,澳洲买房和移民之间没有直接的联系,不是在澳洲买房就可以直接移民,买房也不是澳洲移民评估的条件,因此海外投资者请不要受其它房产中介的忽悠和误导)

  不过也有一些限制,澳大利亚领事馆表示,"在悉尼所在的新南威尔士州,海外非移民人士只能购买澳洲新房,不能购买二手房。"

  根据以往的经验及主要买家来看,国内的海外房产投资服务机构主要有三类,一类是澳洲本土的地产投资服务中介,一般信誉较好,而且能掌握更全面的第一手房产信息,第二是国外开发商在国内设立的销售服务公司,买房人要注意查询开发商背景;另一类是海外投资服务中介,验证中介服务机构的资质,可到当地主管部门官网查询。

  "首付100万元买悉尼市中心两居。"据澳洲当地专业房产顾问介绍,在悉尼市区买一个套内面积80平米左右的两居期房,总价70万-80万澳元,折合人民币约450万元。需准备两成-三成首付,90万元人民币,加上各种税费约100万元人民币。

  澳大利亚的支柱产业是教育、旅游和矿产出口,出口国主要是中国和日本。多年来,经济增长平稳。根据近50年的澳洲当地统计数据显示,澳洲房产增值有"七年翻一番"的说法。

  据了解,在悉尼,每套公寓每年需向政府缴约1000-1200澳元的市政费,向物业公司缴约2500澳元的物业费(仅限公寓房,独立屋没有物业费,不同公寓房提供的设施不同,物业管理费也会不同,根据具体房屋情况有浮动)。

          澳大利亚没有房产税,自住房屋卖出不需要缴纳增值税,投资房屋若在一年以内卖出,增值税仅为增值部分的50%,一年以上卖出可减免到增值部分的25%.若房屋出租,需向代理中介公司缴纳的服务费为年租金的6%-7%.
购房流程:

  悉尼买房流程不复杂,买房需要有律师全程陪同,可以减免很多不必要的麻烦,而且受法律保护,保险安全!

  • 首先,买房人从代理中介处看中房屋后,需支付35000元人民币的留房诚意金DEPOSIT(一般5000澳币到1万澳币不等),诚意金在首付之后会归还。
  • 接着,请律师全程负责买房事宜,律师费1000-1500澳元,约6400-9500元人民币。
  • 在律师陪同下,签购房合同,付10%的首付款。这部分首付款先支付到第三方监管账户,房款的利息属于业主,开发商交房前是不能拿到首付款。
  • 在交房前(如果楼花,就是房屋建好前)的2-3个月内,买房人准备贷款材料,办理贷款手续,海外人士可贷额度为房款总价的70%左右,需向贷款机构支付评估费、检查费等(500-700澳元左右)。
  • 交房时,律师跟随验房,审核通过后,再交尾款。

  • 此时,之前监管账户中的首付和尾款一并交由开发商,买卖合同正式生效。
  • 贷款未还清前,房产证在银行手里,个人最多拥有一份复印件。
  • 全款付清后,才会有原件。
  • 贷款部分,可通过租金还贷。

在悉尼,一套房子的租金可以还清至少80-85%的月供。"其实买这个房子只要准备100多万元人民币就可以拿下,余下部分租金可以COVER。"专业顾问介绍说。
费用明细:

和国内买房一样,在澳洲购房时,除了需要缴纳房费,在办理购房手续时,还有各项税费需要缴纳,包括过户律师费、贷款机构费用、房屋结构检查费、印花税、房东保险费、房屋及财产保险费、市容建设费用、搬家费和地产代理费等。整个购房过程中,大约有9种费用需要购房人考虑在内。

  以购买澳洲35万澳币的房产为例,首先需要购房人考虑的是过户律师费。和国内购房不同,在澳洲购房,绝大多数情况下,都需要聘请律师办理相关手续,律师费在800-1000澳币不等。

  其次,由于澳洲各州的法律不同,因此印花税的征收也有差异,根据房价有所变动,部分州还有印花税优惠或者减免政策的帮助。以NSW省(悉尼所在省)为例,总价35万澳币的房子,印花税约为1.2万澳币。

  再次,房主需要定期交给区委会COUNCIL的费用,通常会每季度收取。这费用内容包括市容维护、垃圾处理、水费和土地税。根据不同的区,收取的费用高低不等,一般400-500澳币一个季度。

  另外,如果购房者在澳洲所购房屋为投资购房,建议购买房东保险。保护房东发生的一切意外,例如房客不交房租逃跑,或房客对房屋的毁坏等。

  除此之外,购房人在办理购房过户和贷款时,还会产生贷款机构费用、房屋结构检查费(400澳元左右)、房屋及财产保险费(根据你房屋保险的价值,建筑结构保险大概1000澳元一年,财产价值3万8左右一年保险费大概1000-1200澳元不等)、搬家费(每小时50-100澳元不等)和地产代理费(根据具体内容收费,例如租赁服务费5%-7% 的租金收入)。以这套35万澳币房子为例,9项税费的所有费用,约为1.9万澳币,约占房屋总价5.5%-6.5%%左右。
但如果房价越高,以澳洲悉尼房产目前平均/中价位为65万的房子,9项费用加起来约为3.5万澳币(印花税要2万5),也只占房屋总价的5%左右。

除了印花税外,其他费用不因房价的高低而起很大的波动,因此零细的杂费不可忽略,但也没有必要过度高估。


澳洲六种房屋产权证种类介绍
澳洲的房屋类型多种多样,有别墅、联排别墅、公寓、酒店公寓、学生公寓等,产权证形式也颇复杂。下面就简单介绍几种产权证形式:

一、Sole Ownership(独立产权证):产权证上只有一个人的名字,代表只有这个人拥有此物业的产权100%的份额。

二、Joint Tenancy(共有产权证):产权证上有两个或者两个以上的人名,物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字,那么夫妻两人共同拥有此物业产权,且平均的拥有此物业。当妻子过世后,妻子名下的产权将由丈夫继承。

三、Tenancy in common(联名产权证):两个人或几个人购买一个物业,但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世,他名下的产权留给他的继承人。

四、Tenancy in partnership(合作股份产权证):多个人购买一个物业,在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少,以及在解散时如何分配等详细情况,多用于购买写字楼。

五、Co-ownership(企业产权证):以公司的名义购买物业,产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的,那么此公司要提供营业执照等相关证明。

六、Trust and Family Trust(信托会和家庭信托会):公司、个人或家庭财产的拥有者可将资产交由信托会管理。家庭信托会的具体运作方式是先制定一信托书(Trust Deed),规定信托会的指定收益人,然后将资产逐步转至信托会名下。从法律上来说,信托会的资产已经不再属于资产的原始拥有人了。通常这样做的目的是保证家庭财产,避免遗产、婚前财产纠纷。

8,什么是负扣税Negative Gearing?

"负扣税(negative gearing)"常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具,能让你少交几千元的税。在房地产投资上,它也是一个经常被误解的概念之一。

所谓的"gearing",只不过是借钱(borrowing)的意思。当你借钱去投资的时候,无论投资收益是正、是负,还是零,你都是在"gearing",也就是负债经营的意思。"negative gearing"当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益,所以事实上你是在赔钱。
为什么要做"赔钱买卖"?
"当你进行负扣税投资时,你的收益有可能成倍增长,但同时你的风险也在成倍增加,房价下跌时,你可能会赔个精光。"
许多人要做"negative gearing"这种"赔钱买卖",是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。
财务专家认为,当失业率位于三十年来的最低値,而工资的上涨超过通货膨胀率的时候,负扣税是很诱人的一种方法。
在当下的高利率之下,借钱的成本增加了,不管情愿还是不情愿,许多在物业上投资的人最后都在做"负扣税"。因为借钱的成本在7%-8%之间,而物业的收入可能只有3%。这当然就成了负收益了。
举例来说,一份价値为$400,000的物业在减去5,000元的开支后,可能为你带来$20,000的收益。如果你以7.5%的利率贷款$320,000,那么你的利息开支是$24,000。假如你一年挣$80,000,你就可以从收入中抵掉$9,000,从而使你需交税的收入变成了$71,000。
如果再加上其它的可抵扣的费用,如物业管理费、维护开销和折旧等,你能抵税的部分就更多了。这能让你少交许多税。
不过,需要注意的是,只有带来收入的开销是可以抵税的,换言之,就是说你的物业必须被租出去,为你带来了租金收入。
如何最大限度地进行"负扣税"?
如果仅是为了避税而采用"负扣税"的话,在财务上并不是很划算的。其实所谓"负扣税/负债经营"首先应是一种投资策略,节税应该是次要目标。
换言之,你采用所谓"负债经营",是因为你需要更多的钱来买物业。"负债经营"让你可以只付极少的首期,甚至不付首期就买到物业,你不必用许多年的时间来攒钱买房。
目前有的贷款机构已允许借款人贷106%的款,这样你连交印花税和律师费的钱都有了,可以迅速进入物业投资领域。
用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用$130,000的自有资金买了一份$150,000的物业,如果物业的价格涨10%,你可以有$15,000的收益。
如果你用那$150,000做抵押,再借$600,000,并购买一份$750,000的物业,如果这份物业的价格同样上涨10%,你最初的$130,000的资金就能为你带来$75,000的收益。就算减去$30,000的成本,你还是有$45,000的凈赚,而不是$15,000。
风险何在
不过,负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受"灭顶之灾"。
比如,你借款95%买了一份价格$400,000的物业,也就是说你一共借了$380,000,另外还有印花税等相关开销$16,000。如果你是在三年前于悉尼买下这份物业的,那么很可能这份物业已经跌价了,只値$350,000了。如果你欠银行$380,000,你的物业却只値$350,000,这就叫"负资产"。因此,如果你把这房子卖了,你不但将损失你最初付的$20,000的首期,也损失了买房时付的$16,000的各种费用。
另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。
不过呢,目前澳洲的租房市场非常火爆,这种风险就已经小得多了。
另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。

负扣税到底是怎么回事?(举例)
假设王女士买了一份$400,000的投资物业。她以每周$420的价格将这物业租了出去,一年的租金是$20,000。她需要付$5000的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%,即$320,000,利率是7.5%,那么她的收入和第一年的开销如下:
租金收入: $20,000
减去管理费 $5000
减去利息  $24,000
小计 $29,000
物业凈收入: -$9,000
工资:   $80,000
应付税收入:$71,000
也就是说,王女士可以应付税收入从$80,000变成了$71,000。这样她可以少交$3,335的税款。
如果这份物业是份相对较新的物业,王女士还可申请建筑物折旧。
对新的物业来说,建筑物折旧率可以是建筑成本的2.5%。同时装修费可以扣税。不过,最好在购买物业之前,就先了解好,这份物业的折旧情况如何。
以上例子表明,这份物业必须产生出资本收益来,才能抵消每年的负收入。负扣税就意味着你每年都在赔钱,所以,只有当最终的资本收益超过你每年所赔的钱时,这才不是一笔赔钱买卖。
以王女士的情况为例,她每年的税后损失是$9,000-$3,335,也就是$5,665。这就意味着她所购买的物业的价格必须每年有1.4%-1.9%的增长。
在过去几年,物业市场的长期表现是优于这个数字的,这也就是为什么许多人仍喜欢做负扣税投资的原因。
不过,投资者还应注意到的另一个因素是,如果租金上涨,一开始赔钱租出去的物业可能就会开始带来正收益了,负扣税就可能变成正扣税,这样就减少了对房价上涨的依赖性,也就是说,即便房价不怎么涨,单租金收入就已经赚了一笔了。
这也就是为什么物业投资是一项长期投资选择的原因。

负扣税适合你吗?
财务专家表示,负扣税的投资方法适合那些收入高、有富余的资金的人士。这样即便是他们的物业一时没有租出去,也不会陷于捉襟见肘的境地。
另外,在性格上比较积极主动的人也可以考虑采用这种战略。比如年轻人一想到他们还可以工作二十年,他们可以在这期间将房款付清,就可能会考虑负扣税的策略。
收益更大的人士当然是那些按高税率纳税的高收入人士,特别是夫妻双方收入均高的人士。
专家认为,将负扣税作为长期战略,并能轻松应对的人士,最终将有不菲的收益。但如果只着眼于短期的话,想在一、两年之内就发财的话,最好不要采用这种方法。
负扣税小秘方
负扣税不是为那些动不动就会吓得晕过去的人准备的。但是,如果你能仔细策划,它可以助你致富。以下是一些小秘方:
1.评估你的财务现状
首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了,你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估,千万别仅仅因为别人这么做过,你就跟着做。一定要寻求专家意见。
2.做最坏的打算
在做出决定之前,先仔细计算自己的现金流,看一看在最坏的情形下,你的资金是否能支撑下去。
有许多年轻夫妻买了投资物业,这时候两个人都有工作。后来有孩子了,妻子可能不工作了,两份收入变成了一份,结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时,孩子也要花钱,这就使经济状况更加紧张。
所以,在做出决定前,一定要多问几个"如果这样,我会怎样"的问题。比如在房子没租出去的时候,你有没有足够的钱供房等等。
3.买收入保险
进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素,那就是在进行负扣税经营的同时,一定要购买收入保险。这样的话,一旦收入上发生什么问题,保险金就是你的保障。
4.充分了解负扣税的风险和收益
不要轻易相信房产推销员的话。有时候推 销房屋的人只吿诉你负扣税的好处,而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。
无论你进行任何投资时,都要同时了解收益和风险两个方面,并十分确定地知道,你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后,你就不再是盲目地投资了,你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的,同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果,那么你就可"大胆地往前走"了。
5.买投资房时选择只付利息的贷款品种
如果你已有一份按揭,同时还想再借钱投资于股票或物业市场,那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的,同时你不必立即归还本金。
自住房房贷(home loan)是不可抵税的,所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清,然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。
6.购买会带来长期资本收益的优质物业
购买房屋之前,一定要判断好房市周期,这样,你不至于接到"最后一棒",然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大,以及你得等多长时间。
7.请会计师替你退税
退税一般来说并不难,不过,请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目,或犯任何错误。

杠杆效应
在上一期的例子中,王女士共投入$80,000的首期,再加$16,000的印花税等各项费用,所以她的凈投入是$96,000。
如果这份物业以$515,000售出,减去代理费后,所得为$500,000,那么在付清$320,000的贷款后,共有$180,000的资本回报,减去王女士最初$96,000的投资,她的税前资本收益是$84,000。
不过,眞正的收益还应减去她售出物业前的累计亏损及资本所得税。如果王女士的收入税率是41.5%的话,她需要支付$17,430的资本所得税(41.5%*50%*$84,000)。
一个实例
Mark Lowman过去在军队服过役,现在有一份海外收入。他想减少他为这份收入所交的税,所以选择了负扣税的策略。
他说:"我决定从国防房地产部(Defence Housing Authority, DHA)买一套房。因为我在军队有些关系,我可以拿到一个好的价格。国防房地产部一直都为澳洲国防人员及其家属提供长期住所,所以我不必担心房子租不出去。也就是说,你从国防部买房的话,不必担心它租不出去。"
Mark在柏斯买了一套三睡房的house,价格为$315,000,现在以每月$1,000的价格出租。Mark说:"我觉得这很划算。我两年前买的这套房,虽然资本收益不是太高,我省下的税却不少。"
Mark说,他第一年省下的税就高达$12,000,而且在今后还将继续省下差不多金额的税款。
他说:"负扣税是一个很好的节税方法,但你在购买物业之前还是需要仔细地做功课。特别要紧的是,你要在好区买进,这样你才会有资本收益,同时租金回报也才会高。"

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10,什么叫自住房
六年法则:是指原先的自住房转作出租用途,有租金收入,最多不能超过6年,如果这个房子在6年到期之前卖出,按自住房处理,可以申请不必缴纳增值税,如果这个房子卖出交割那天超过了6年那怕只有1天,也要按投资房缴税。
符合六年法则的前提条件是:买入房子以后必须自住六个月以上,实际操作以自住1年以上为好。
如果在这6年里你再搬回来自住2年,然后继续出租,是不允许重新计算6年期限的,这个两年自住期仍然视作出租期处理。
如果在6年期满前收回来自住,那就永远住下去,今后出售也可视为自住房。
反正这个6年法则,只有一次机会,而且是连续的6年,不可分割处理。


链接:http://bbs.tigtag.com/thread-2568535-1-1.html

11,为何贷款应首选贷款经纪人?
1,正规的贷款公司可以为贷款者提供全面而专业的贷款咨询,帮助客人解答各种复杂的贷款及融资组合问题,在几百种银行与非银行产品中找到最适合贷款者的产品。另外,贷款公司在物业的估值及成交方面往往比银行有更丰富的经验。
2,找到好的贷款公司和优秀的贷款经纪人可以给客人省钱省时间,可以让客人在第一时间得到最优惠的银行资讯。

3,贷款经纪人有足够的资源信息,帮助客人分析信贷能力,为客人从众多的贷款机构产品中,选择最合适的贷款产品,调配最优惠的贷款政策,并提供帮助贷款以及下贷后的一站式全面服务,这就是贷款经纪人与银行之间的不同。

4,一个好的贷款经纪人以及贷款经纪公司的立场是更加倾向于客人,而不是银行。贷款者可以从贷款经纪人的帮助下得到更多的选择和更实际的利益。凭借专业的知识和丰富的经验可以解决许多疑难性的问题,不仅可以得到专业的服务省却大量的精力,更可节省大量的金钱,甚至规避损失少走弯路。

5,专业的 Broker 是通过服务赢得客户和生意,帮助他们拿到更加满足个人财物需求的银行产品

6,提前找Broker,可以提前知道自己有没有ID被盗用情况或手机欠费未交等违约,可以提前知道自己的信用记录。以免在不知的情况下递交申请贷款,结果被拒,留下不好的记录。

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12,为什么要做转贷(Refinance),什么叫转贷?如何做?
关于Re-Finance(贷款重组/转贷)的一些知识:什么是Refinance,是什么时候需要做Refinance,为什么要做Refinance?

先给大家补充一些基础知识:
“Refinancing”通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估,降低贷款的 LVR(Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例)或保持不变。“Refinancing” 也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,达到一些目的,通常我们称作Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是 Top up。
如果是更换银行,就会发生一些额外的费用,比如说Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred EstablishmentFees(提前还款罚金)等,另外政府房契和贷款的 Discharge 和Registration,加上新的银行贷款申请时的费用(如果有)。
为什么要Refinance?

1. 新的银行可以提供更优惠的利率,长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。
2. 考虑购买投资房,而原有银行的审批条件较严格,Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。
3. 把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如果需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其他用途(也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面,以备以后随时使用),通常存放于 offset 对冲帐户,让资金更加灵活。
4. 把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,所谓的 Debt
Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
举例说明:
第一年:购得物业价值$100K贷款$90K自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(InterestOnly)Loan,并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%
第三年:你的贷款额度仍然是$90K(因为你没有多还本金),但是现在的房屋价值增加到了$125K,这时候LVR=72%
第五年:你的贷款额度降到了$80K(因为你有开始还一些本金),现在的房屋价值增加到了$150K,这时候LVR=53% 这时候,你可能决定:
a.买辆新车
b.买投资房
c.结婚


你需要额外 $50K 的借款。不管你是更换银行,还是使用原有银行Refinance,你多借 $50K 之后,新的贷款额度增加到了 $130K,房屋评估价值 $150K,LVR=87%。
在 Refinance 的时候,经常也会使用 Slip LoanAccounts,比如把因房屋增值可以多借出来的额度,新立一个账户,方便管理。
如果转移到另一个银行,您可以也可以同样考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。
转贷Refinance的操作是怎样?需要什么材料准备?
通常Refinance和一个New Purchase所需要的材料和程序类似,一些简单的不同有包括不需要客户的律师介入,银行之间律师会协商做好settlement,因为时间上不需要特定的要求(新购房产需要42天Settle)因此Refinance通常在银行处理中排在Newpurchase后的priority。
要做好充分的时间准备,通常在4周左右的时间,一周估价+申请,第二周处理贷款文件(包括提前要将 Discharge 表格递交给之前的银行),第三周时间等待贷款文件certification,新银行和之前银行沟通Discharge并安排settle,第四周Settle。
由于有些时候Discharge处理会耽误时间,许多银行通过FirstTitle等保险公司,通过Fast Refi的产品,可以不需要提前做Discharge,而是在新的银行Refinance申请批准后,在Settlement时直接Pay off之前的贷款,然后实现Settlement可以更加顺利的发生。(通常在客户没有准备好Discharge情况下或原银行Retention情况下使用Fast Refi)。
材料准备上,包括如果涉及到需要从Refinance拿出资金购买新的房产,请和我们的专业贷款经理沟通,确保操作程序上合理有序,保证在新房Settle时资金可以就位,不会耽误新购房产的顺利交割。讨论是否先做Refinance再做 New Purchase,还是同时递交一个application,还是考虑两套房子绑定,将new purchase贷款 100% 用于投资负扣税。



Refinance 常见问题回答
1. Refinance银行一定要估价吗?我的房子有过隔间,担心银行过来估价不接受房产做抵押。
答:通常refinance新的银行需要对房产做一个重新评估,以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整,担心银行不接受房产抵押,可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个Desktop估价,只要LVR控制在80%或以下,可以绕过估价系统。我们专业的房贷经理会根据您的情况做出一个合理的判断和建议。



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留学生如何购房申请房屋贷款

本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2015-1-13 20:10 编辑

留学生如何购房申请贷款

澳大利亚的留学生人口日益剧增,其中一大部分学生也有着移民定居的打算,其家长“以房养学”的投资计划也推动着澳洲房地产市场的发展。
所谓以房养学,就是在子女留学澳大利亚期间,家长购买一套当地的房产。这是一种比较新兴的教育投入方式。适合经济条件较好的家庭,可省去孩子在求学期间的租房支出,并将多余房屋出租获得一定租金回报用以负担孩子平时的生活支出,并能从长期的房屋增值获得较好回报;把投资房产和子女留学相结合起来,取得事半功倍的效果。
那么,留学生究竟是如何购房申请房屋贷款的呢?
首先,有以下2项基本条件:
1、留学生的签证有效期在12个月以上;
2、购置的房产只能是自住房.
如果学生没有移民定居的打算,在学生签证有效期3个月之前,要将房子出售,否则会被安排房产拍卖。
留学生购置了房产,倘若没有足够的收入还贷,可以将父母作为房产共同拥有者一起购置房产,再用父母的收入来偿还贷款。父母收入稳定,即可申请获批80%的贷款额度。
通常,留学生父母也会问到抵押物的问题。与中国贷款政策不同的是,澳洲的贷款政策中的抵押物就是所购置的房产,不需要额外提供其他抵押物。
另外,购买现房,需要在合同签订的第42天全款交付。在签合同之前,建议向银行申请做一份预批,评估自己的实际信贷能力。预批有效期3个月,3个月内选定房子,就可以顺利地进***屋贷款。
另一方面,选择房产可以按照下面3个因素:
• 距离校区及各项共公设施较近,交通方便,环境安全的社区
• 容易出租和管理
• 日常维修费用低
澳洲房产历年来都保持着稳定的增长幅度,房价平均每7年翻一番,且澳洲房产包括了土地所有权。孩子完成学业后,既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入,也可以继续通过房屋出租获得租金收益。



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我们是全澳最大最快最优的贷款公司,已经有了十几年的贷款经验,可申请澳洲所有银行,并和四大银行(WBC,NAB,ANZ,CBA)都是钻石极的代理公司,(享有优先最快批复贷款权)也是主流銀行的 VIP broker(高级别贷款顾问)在同行中也是以最快最优最负责为己任。和一般的小公司不同,我们还配备有专门的服务支持团队。

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如何应对税务局对海外汇款(赠与性质)检查

本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2014-7-4 10:49 编辑

11,如何应对税务局对海外汇款(赠与性质)检查
现在,很多移民到澳洲的华人出于对生活、置业等方面的资金需要,会经常收到海外汇款,这些汇款大部分都是来自亲属、朋友、或者汇款公司(鉴于国内5万美金的外汇金额限制)。人们通常认为这些汇款行为并没有什么值得特别注意的。
但是,从去年年初开始,澳洲税务局开始大面积的检查海外汇款项目。如果纳税人在过去几年内有收到海外汇款但是并未申报纳税的,会收到澳洲税务局的通知,要求纳税人在28天内给出合理解释。如果未能在规定期限内给出合理解释,这些汇款金额将被认定为纳税人的个人收入,并被要求补税和拖延缴税的利息罚款和不正确缴税的失职罚款.
那么,当您收到税务局的通知要求解释海外汇款时,该如何应对呢?专业的会计事务所做出了如下的总结:
当您的海外汇款是由亲属直接汇出时  :如果您收到的汇款是由您的亲属直接汇给您的,您需要准备以下材料:
1.汇款人的银行对账单。能够清楚的显示款项是由您的亲属账号汇出,且时间、金额与您接收汇款的时间和金额相符;2.亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件。如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。3.亲属的个人声明。声明内容主要是说明汇款的性质是对您的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。
当您的海外汇款是由您的亲属通过他人汇出时(由于外汇金额限制)。:如果您收到的汇款是由您的亲属交由他人汇给您的,请您准备以下材料:1.汇款人的银行对账单。能够清楚的显示款项是由他人账号汇出,且时间、金额与您接收汇款的时间和金额相符;2.您亲属的银行对账单。能够清楚的显示款项是由您的亲属账号汇出给他人,且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符;3.亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件。如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。4.亲属的个人声明。声明内容主要是说明汇款的性质是对您的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件、
当您的海外汇款是由您的亲属通过换汇公司汇出时。如果您收到的汇款是由您的亲属交由换汇公司汇给您的,请您准备以下材料:
1.您亲属的银行对账单。能够清楚的显示款项是由您的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号,且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符;2.向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲您的账户;3.亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件。如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。4.亲属的个人声明。声明内容主要是说明汇款的性质是对您的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。
资料提交时间     税务局会要求您在28天内提交相关资料,如果您认为时间不够,您可以打电话给税务局申请延期提交资料,税务局一般都会批准,给您宽限提交时间。如果经过一次延期后,您仍认为时间不够,您可以再次向税务局申请延期。
以上是应对税务局对海外汇款检查需要准备的资料,所有的资料都是为了能够清楚的证明您所收到的汇款的来源是您亲属的赠与或借款而非您因为海外投资产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取,为了保护您在澳洲的个人税务利益,建议您在收到汇款后及时收集、保留上述资料,以备税务局检查之需。
小编结语:以上内容是会计事务所根据近两年处理此类税务问题的经验所得,如果您发生海外汇款税务检查,请以税务局信件所述的要求准备。强烈建议您在收到此类税局信件时,可以先和您的会计师联系。以此文中的内容为准来准备材料导致任何税务问题,NewStars教育移民不承担任何责任。

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澳洲房产三种Titles

本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2014-7-4 10:49 编辑

7,澳洲房产三种Titles

1、Torrens Title
Torrens Title简单说就是一整块分割好、独立的地皮,目前市面上大部分街道上的House都属于Torrens Title,同时也有部分Townhouse和duplex。这种地种的特点是独立地皮,业主需自行管理维修物业,也可申请改建或者重建物业。
2、Strata Title
Strata Title是一块Torrens Title的地皮上分割出来多块的地契,现在市面上大部分apartment和部分townhouse都属于Strata Title。这种地种的物业最大的特点是建筑物交给负责Strata的物业公司打理,业主每季度交相应的管理费,物业公司就会帮业主负责物业保安、清洁、上保险、除虫除草等物业保养服务。
3、Community Title。
Commonnity Title是指所在房屋位于综合大型小区里面,小区里面的道路、花园及自然景观均归业主所有,当地council不再负责公共道路、花园的管理。因此在Strata Title的基础上,Community Title的业主每年需要多交一个community fee来保证公共空间的清洁和维护。当然community title物业的特点是楼盘大公共空间多,配套的生活设施比较多。悉尼community title经典案例的楼盘有liberty Grove和Breakfast Point


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 楼主| 发表于 2013/5/8 14:26:58 | 显示全部楼层

为何贷款应首选贷款经纪人

本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2014-7-7 10:44 编辑

为何贷款应首选贷款经纪人?
1,正规的贷款公司可以为贷款者提供全面而专业的贷款咨询,帮助客人解答各种复杂的贷款及融资组合问题,在几百种银行与非银行产品中找到最适合贷款者的产品。另外,贷款公司在物业的估值及成交方面往往比银行有更丰富的经验。

2,找到好的贷款公司和优秀的贷款经纪人可以给客人省钱省时间,可以让客人在第一时间得到最优惠的银行资讯。


3,贷款经纪人有足够的资源信息,帮助客人分析信贷能力,为客人从众多的贷款机构产品中,选择最合适的贷款产品,调配最优惠的贷款政策,并提供帮助贷款以及下贷后的一站式全面服务,这就是贷款经纪人与银行之间的不同。

4,一个好的贷款经纪人以及贷款经纪公司的立场是更加倾向于客人,而不是银行。贷款者可以从贷款经纪人的帮助下得到更多的选择和更实际的利益。凭借专业的知识和丰富的经验可以解决许多疑难性的问题,不仅可以得到专业的服务省却大量的精力,更可节省大量的金钱,甚至规避损失少走弯路。

5,专业的 Broker 是通过服务赢得客户和生意,帮助他们拿到更加满足个人财物需求的银行产品

6,提前找Broker,可以提前知道自己有没有ID被盗用情况或手机欠费未交等违约,可以提前知道自己的信用记录。以免在不知的情况下递交申请贷款,结果被拒,留下不好的记录。

****贷款者想获得优质便捷的专业服务,就应该选择拥有专业资格和良好信誉的老字号公司。这里再此提醒贷款者,贷款公司提供的服务都是免费的,不需要担心有额外的费用。
We are take care of you,We are helping you to save money from them(Bank).
Cari Chang(常)
专业持牌钻石极别贷款经理
咨询QQ:1062334312
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 楼主| 发表于 2013/5/10 16:46:50 | 显示全部楼层

关于外国人在澳购买居住性物业的常见问题

本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2015-1-13 20:03 编辑

关于外国人在澳购买居住性物业的常见问题下面所指的外国人是指不是澳公民也不是澳永居的人也不是新西兰公民。
1. 如你是澳公民或永居,并且是你一个人买居住性物业, 不需要向FIRB申请。
2. 如果是夫妻俩买,双方都是澳公民,或一方是公民另一方是永居,不需要向FIRB申请
3. 如果是夫妻俩买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居,且你们联名买不分比例,不需要向FIRB申请。
4. 如果是夫妻俩买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居,且你们联名买但分比例,比如50%对50%或20%对80%,那另一方就需要向FIRB申请。
5. 如果是夫妻俩买, 一个澳永居,另一个是外国人,那个外国人需要向FIRB申请。
6. 如果你是新西兰公民,单独购买居住性物业, 不需要向FIRB申请。新西兰公民和其配偶联名买,如该配偶是外国人,那该配偶需要向FIRB申请。
7. 如果发展商已经有FIRB允许卖给外国人的批准,外国人不需要向FIRB再单独申请。
8. 如果得到这个物业是通过遗嘱或法院命令,外国人不需要向FIRB 申请。
9. 如果用公司或信托Trust来买,且主要收益人是澳的公民或永居且他们占不少于85%的股份,也不需要向FIRB申请
10. FIRB的批准信有效期是一年。
11. 必须找到一个房子后再申请FIRB,不能提前申请。
12. FIRB申请官方说等待时间是30天。 但对民用住宅通常几天就批下。
13. 可以同时提交多个FIRB 申请。
14. 持临时居留签证的外国人如签证有效期是不少于一年的,不管申请时签证还剩下多久,能购买一个自住房, 并且自住不能出租; 在签证到期后的三个月内,要把房子卖掉。持旅游签证的人,即使签证期超过12个月,也不能买二手房。
15. 没有签证的外国人只能买新房或空地做投资用。
16. 如外国人想买二手房后推倒重建,可获批注。但在规定时间内没有推倒重建可要求延期。
17. 如果一个外国人在公司或信托中占有不少于15%的股份,那么这个公司就必须向FIRB 提出申请。
18. 持过桥签证的人不能一人单独买二手房。
19. 持临时居留签证的人在提交FIRB申请自住房时申请人必须在澳境内。


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 楼主| 发表于 2013/5/13 12:42:25 | 显示全部楼层

银行估价为什么会低

本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2015-1-13 20:07 编辑

银行估价低了代表什么?
银行估价是否反映物业市场价?
随着澳洲房市的持续升温,越来越多的人选择投资房产来换取更高的投资回报。最近遇到很多新入市的投资者经常会问银行的估价为什么会低于合同价,以及低估是否代表着物业是否买贵了的问题。

今天就来谈谈为什么银行估价并不能客观反映物业市场价值。
1.概念的区别
市场价,是指一件商品在公开市场上的买卖价格。换句话说,就是买家愿意出售,而卖家愿意出让的真实价格。
而估价,只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。凡是预测,就肯定不会绝对准确。就算估价师再专业,也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。如果是那么准确的话,那肯定是穿越了。
所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。一个是客观存在的,另一个只是主观预测。
2.物业估价客观存在的难点
估价是一件非常专业,且非常有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的。没有任何一个物业和另外一个是完全一样 的,就算再相似,也会有地理位置,楼层,方位,噪音等的不同。这也就给了估价师一个难题,每一套物业的估价都没有绝对的参考物。
3.有滞后性的历史成交价对比
在估价报告中,很重要的一个组成部分就是最近成交价对比。通常,估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。
这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。在悉尼,六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。 如果估价师参考的是六个月之前的成交价格,也就不难理解估价为什么会低了。
4.银行对“借贷风险”的控制
这一点也是我个人觉得最重要的一个原因。
众所周知,银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时,银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上,未来市场的变化,银行通过拍卖所产生的房产中介费,律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。
那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢?那就是估价。说白点就是,房子估低点,就算最坏情况发生,银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。
5.估价师的主观因素
前面提到估价的难度,也就不难理解估价师的主观因素所存在的偏差了。估价时,要考量的东西太多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都都会不同。

综上所述,当一个物业估价低于预期或合同价时,请不用太过恐慌,因为估价并不能客观反映真实的市场价。在今天,物业低估只是被扩大了的一个现象而已。作为投资者,应该了解这个现象的存在而准备出一部分额外的资金来应对,量力而行。

那对于资金紧张的投资者,估价低了怎么办?
对 于资金紧张的投资者来讲,估价如果低了应该马上和您的贷款顾问联系,寻求解决方案。这一点也就体现了broker比起银行的lender更好的优势:独立 性。因为只有独立,贷款顾问才能站在客户的角度去选择银行。资深的贷款顾问会熟知各银行的估价走向以及政策,以及银行在各时段银行面对“借贷风险”的不同 态度。
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房契上到底写谁的名字好

本帖最后由 澳-房屋贷款 于 2015-1-13 20:13 编辑

房契上到底写谁的名字好


很多客户在多方共同购买一个物业时,对于在房契上写谁的名字、如何分配所占比例等等问题,是非常常见的。今天,我们从房贷申请角度来考虑这些问题,如何处理房契才会帮助贷款顺利进行呢?

如果孩子是学生签证申请房贷(新房):

我们会建议持有学生签证的购房客户在合同上写上父亲或母亲的名字。

通常我们建议将父母的名字加入房产所有权,往往是因为留学生年纪偏小,或收入偏低,信贷能力稍有不足等原因。父母在海外的收入即可帮助偿还贷款,同时,投资房的租金收入还可以赖帮助提高还贷者的信贷能力,减轻还款压力。

当然记得房契合同上父母拥有权占有比例要至少 20% 以上,银行才会考虑可以使用父母的收入做贷款申请。

如果是夫妻关系共同买房:

夫妻双方的名字都在房契上,那贷款必须两个人联名申请;夫妻其中一方的名字在房契上,那么借款人可以是房产所有者也可以是两个人联名。

倘若另一方没有工作,或者收入较高等因素都会影响到贷款申请。所以从房贷申请的角度考虑到房契上的比例分配,平均分配就写 joint tenancy 或按规定比例划分就写 tenancyin common。

1.房契上的名字,必须作为抵押借款人。那么如果其中一方的财务情况不如意,可能会影响到贷款申请。

2.收入比例高的人,如果是投资房可以考虑多一些比例在房契上,也会相应获得更多税务利益。

在多方购买一个物业时还有一个概念,叫做Common Debt Reducer:

房契上如果不单只有一个人的名字,在申请贷款时会很更加有力。因为从银行角度考虑,多一个人参与还款,借款能力会增加。假设有兄弟俩人一起购买物业,

1.在共同购买第一套物业时,让银行做property share 的明确划分。申请贷款时可以直接设置好兄弟两个人不同的贷款帐户;而且两人的贷款一方可以是只还利息固定,一方贷款本息一起还,全部浮动,各自管理自己的贷款和还款,相互不影响。在这里,我们再次假设兄弟俩是平均分配的(各占50%)。

2.在一方购买第二套物业时,就可以考虑到common debt reducer,那相关第一套物业的已拥有资产和负债就只会算入一半。也就是说,哥哥在独立购买物业时,已拥有资产和负债就只是第一套物业的50%。主流银行和 non-major bank 都有类似的产品可以选择,需要 Broker 和银行做好沟通将贷款的规划结合对应产品,不影响借贷能力。

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