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【中信信贷-专业咨询】为您解读澳洲最全最详尽贷款资讯

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本帖最后由 中信信贷 于 2015/8/19 11:50 编辑

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中信信贷(LinkTop Mortgage)成立于2010年9月,是一家年轻且发展迅猛的专业贷款机构。
中信信贷(LinkTop Mortgage),拥有独立信贷牌照(Credit Licence), 同时也是FBAA (Finance BrokersAssociation of Australia)认证信贷顾问以及授权信贷顾问(Authorized Credit Adviser)。公司致力于贷款咨询及贷款服务,旨在为客户客观的选择最优银行产品组合,量身订做最合适的贷款方案。


联系方式:
Tel: (02)  9267 4750
Add: Suite 2.03B, Level 2, 309 Pitt St, Sydney NSW 2000

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贷款热门知识:


1. 在澳贷款所需材料:
如果您购买的是现房,在您支付首付10%的同时就要开始准备贷款所需材料。如果您购买的是期房,则需要在交房前2-4个月开始准备贷款所需材料。

不同的银行有各种不同的贷款政策,那要求的文件会有所不同。以下是不同贷款种类可能会要到的贷款申请材料:


1. 一封雇主信,两份最新工资单

2. 工资进账证明

3. 海外置业投资者需要提供允许海外人士投资置业的政府批文(FIRB Approval)

4. 自雇人士贷款申请需要提供两年纳税证明

5. 购房贷款需要提供房屋购买合同

6. 护照和驾照的复印件

7. 存款账单。金额需要大于首付加所有购房费用以及贷款费用,证明有足够的资金。

8. 最新的欠款账单。例如,个人贷款、车贷等等

9. 最新的信用卡账单,证明贷款申请者有良好的还款记录

10. 最新6个月还贷账单


2. 中国Vs澳洲贷款区别
区别一
在澳洲,只要通过FIRB的审核,即便不在澳洲本土都可以申请贷款购买澳洲的物业,完全不受海外身份的限制。
在中国,持有外籍身份的外国人,在中国买房需要经过层层审核。比如说在上海,只有已婚的外籍人士才允许贷款置办物业。且房产只可自住不可出租。

区别二
在澳洲,如果是购买楼花首付为10%,带房屋建成后再付10%,其余80%可以贷款。
在中国,在购买第一套房产首付部分不得少于30%,第二套房产首付不得少于50%。、

区别三
在澳洲,银行推行两种还款模式:1)只还利息,2)利息加本金。在这种情况下,大大减轻了投资者的还贷压力。当其他其他银行推出更加优惠的利息或者贷款政策是,LinkTop Mortgage 可以帮助客户100%转贷成功,并延续只还利息。
在中国,只可以使用连本带息的还款方式,且不能随意更换贷款银行
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更多知识……敬请期待



5. 那些买房子,你不知道的事


6. 全面解读负扣税


7. 嘘!一般人不知道的降低土地税三个方法


8. 澳洲购房流程


9. 【合理避税】并非所有澳洲物业都需缴资本增值税



11.10%房产首付的安全性与贷款问题



12.
究竟选择固定利率还是浮动利率?


13.银行估价低了代表什么?


14. 澳洲买房基本知识对冲帐户的好处以及诀窍!


15.四大行利息变动,政策收紧抢先知

16.悉尼房市未来发展

17.澳洲大行推自住房

18.影响房贷申请三大因素

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 楼主| 发表于 2015/6/3 10:57:34 | 显示全部楼层
4. 你认同银行给你家的估价吗?论估价的正确解析

市场价,是指一件商品在公开市场上的买卖价格。在这里,是指房屋挂牌在市场上的出售价格,一般作为参考使用。

估价,是指专业评估机构对于某一个物业在市场上的价值评估或预测。这个结果也不是绝对准确的,估价师再专业,也不能完全准确判断出物业市场价。


一个是根据市场供需关系客观存在的,另一个只是主观上参考评估。所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。

让我们来看看A客人的房屋估价情况:新物业是拍卖所得,买价100万澳币。递交贷款申请之后,估价结果却显示房屋只值90万澳币。没错,拍卖是一种特殊的交易形式,是以公开竞价的方式,将所拍卖的房屋卖给最高应价者。也就是说,最后成交的房屋价格,很有可能高过房屋的实际市场价。而在这种情况下,竞拍者要有足够的资金来贴补高出市场价的那部分差价。


另外,不少贷款申请者都不太理解为什么银行或专业评估机构不认同市场价呢?以下几点即是需要注意的地方。


1. 物业估价客观存在的误点

估价是一个非常专业,且有一定难度的工作。因为没有两个一模一样的物业,即使再相似,都有地理位置、楼层、方位、周围环境噪音,甚至还有家具档次等等的不同因素来影响其总价值。这也就给了估价师一个难题,每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

2. 滞后性的历史成交价对比
在估价报告中,很重要的一个参考部分就是最近的成交价对比。通常,估价师会参考过去六个月在同一区域的相似房型成交价来给出估价。


而这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。今非昔比,比如悉尼、墨尔本,六个月的时间已经足以让某区的房屋中位价上升10%甚至更多。如果估价师参考的还是六个月前的周围房屋成交价信息,也就不难理解估价为什么会低于实际购买价格了。

3. 银行对“借贷风险”的控制

众所周知,银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时,银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上,未来市场的变化,银行通过拍卖所产生的房产中介费、律师费以及一切手续费等等都会成为银行的“借贷风险”。

那银行怎样使“借贷风险”最小化呢?那就需要通过估价。简单地理解,估价低一些,就可以减少一些成本。就算最坏情况发生,银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。

4. 估价师的主观因素

前面提到估价的难度,也就不难理解估价师的主观因素所存在的偏差了。估价时,要考量的东西太多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都会不同。

因此,当您的新物业估价低于预期或合同价时,不必太过恐慌。因为估价并不能客观反映真实的市场价。作为投资者,应该了解这个现象的存在,并作出合理的投资选择。

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 楼主| 发表于 2015/6/3 11:00:28 | 显示全部楼层
5. 那些买房子,你不知道的事

买家分为两种:一种是现金型,一次性现金全款付清,对于这样买!买!买!的土豪朋友,小编只能说:土豪啊,带着我一起玩耍好吗。
不过…很遗憾的是…这种付款方式不在我们科普讨论范围之内。


本期的重点是: 如果买房利用贷款作为杠杆,那么在首付20% 的情况下,我们除了要付掉首付之外,还需要准备多少资金来应付这些你不知道或者没留意过的费用:


1: 贷款申请费 (Application Fee/Annual Fee):这笔费用可以是一次性的费用,也可以是每年或每月的费用。区别就在于费用本身所包含的账户功能与服务。显然,一次性费用的产品功能少,年/月费的产品功能多。你不知道的是,个别银行还可以自动将客户升级为Gold Customer (尊贵金卡客户)的哦。
2:评估费 (Valuation Fee):大部分情况下,房屋评估是不可缺少的,这样不但确定您支付的价格是公平的,也为银行控制了风险。但当中的费用却需要您来支付。同样的,评估费也因不同的银行而异,而有些银行还会因您欲购房产的所在区及类型的不同而收取不同的费用。你不知道的是,假如您所申请的贷款产品为年费制的,这个评估的费用是可以被免掉的哦。
3:印花税 (Stamp Duty): 费用各省政府都对借款和购买房征收印花税。征收比例因省而异,并依房产的价格而定。对于1笔15万的贷款,各州的平均税率为$547。除了要为您的按揭付税外,您还需要对您购买房产的价格缴税。以新南威尔士州为例,购买一处20万的房产,您要付税约$5490。税收之外,您还需要承担两项州政府的登记费,一项是按揭登记费,一项是房产所有权转移登记费。如果您是第一次购房/并只有澳洲永居身份/公民身份者,就有权获得买房印花税折扣或优惠。
以NSW为例 从2014年7月1日起 只有澳大利亚公民和永久居民才能获得政府提供的$5000 澳币 的印花税减免。除此之外 对于第一次购买自住房且房屋价值不超过75万澳币(以前买过投资房但是没有买过自住房也可以申请)的购买者可以获得政府提供的 $15000 澳币补贴。

对于首次购房且房屋总价低于55万的购房者,可以申请免除印花税。你不知道的是,首次置业补贴还可以直接用于买房首付的哦。
4:产权转让费 (Conveyancing Fees) : 物业所有权转让的法律程序,或称为有关财产或其他权益的让与,一般由律师,职业办理不动产转让证书的律师来进行。律师费用一般会在$400-$2500不等,如果再加上有可能会遇到的各种交割垫付费(disbursements)、存取款费(lodgement fee)等,将会另外附加在律师费之上。利用产权转让配套文件,自己亲手作调查不失为节省开支的好方法。但是您要记住,您要对此承担相应的法律责任,这不象您聘请律师或是产权代理人时,可以受到法律保护,因此,您就需要格外小心地按照配套文件的每个步骤来做。你比知道的是,通过恒盛信贷推荐的给律师的客人还可以减免一部分律师费的哦。
5 保险 (Insurance):· Building Insurance
银行因良好的市场环境而为你出资了80%的房屋价格,证明像银行这样大的机构也对你的选择做出肯定。不过天有不测之风云,这要是一个意外房子没了那可怎么办呢?所以银行都会规定借款人必需要购买房屋保险也就是Certificate of Currency,除非是Strata 管理的公寓。
· Mortgage Insurance

如果您的首付少于房屋价格的百分之二十,银行将会加大审查力度,一旦通过就会按贷款总额度来收取按揭保险金。这将在您不能还款时给予银行一定的保证。费用因贷款机构,购买价格和存款额的不同而不同。许多贷款机构还会坚持要求您交建筑保险金。它们也会向您推荐家产保险(contents insurance) 和收入保险。

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 楼主| 发表于 2015/6/3 11:02:42 | 显示全部楼层
本帖最后由 中信信贷 于 2015-6-3 12:47 编辑

6. 全面解读负扣税

一、什么是 Negative Gearing (负扣税)
确切地说负扣税并不是一个税种,而是存在于房产投资中的计算方式。在一个财政年度中,维持投资物业的现金支出,例如银行贷款利息,水费,电费,市政费,和非现金支出,例如房屋折旧等,超过投资收益(房租),所带来的负向应税收入,我们称之为负扣税(Negative Gearing)。

之所以与税务挂钩是因为此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入,例如,工资收入(Salary/ Wage),资本利得(Capital Gain)等,以此降低应税收入,达到最终减少缴税的结果。

如果纳税人除物业投资收入外没有其他收入来源,或其他来源收入少于负扣税,那么在现行政策下,没有冲抵的负扣税可以累积并延续到之后的财政年度,直到与足够的正向应税收入进行对冲。

二、负扣税推出的意义和影响?

澳洲政府推行负扣税的原因是多方面的,其一是税法的要求,租金收入是应税收入的一部分,那么与租金收益产生相关联的费用一定是可以抵扣的。但负扣税推行更主要的目的是通过宏观之手,政策之力对纳税人进行税务利益激励,鼓励个体房产投资,推动民用住宅开发,尽量弥补人口增速超出住房供给过少、过缓的缺口,拉动基础设施建设,以达到刺激经济的结果。

宏观是通过税收调节促进经济,微观则反映出澳洲房地产发展的矛盾。人口在主要首府城市的不断增加与可供开发土地数量的限制,可开发级别的控制,以及区政府审批速度过缓所带来的矛盾,是通胀时房价迅猛上涨,通缩时房租涨幅不止的背后推手。

而负扣税从历史角度看来,对政府调节民生起到了积极作用。一定程度提升的租房市场供给量,为无法承担房价的居民提供了帮助,同时也减轻了政府对公屋计划的投入。纳税人通过投资和负扣税带来的税务利益可能积攒更多的个人财富,为退休做好充足的准备,从而减少政府对社会救济金的预算压力。

但负扣税似乎仅在合理规避个人所得税方面起到的作用大一些,而基于供给矛盾的存在,对其本初目的的实现反而力不从心,这也是很多经济学家,社会评论家广为诟病的地方。

真正的投资是以通过理性研究分析,获得预期增值为导向的。但负扣税的出现,某种程度上扭曲了投资方向。为了规避缴税而忽视了投资的真正价值,进行盲目的、非理性投资,从而带来市场价格虚高,制造泡沫和繁荣假象,导致的结果可能是市场秩序被破坏,投资以失败收场,政府税收减少,国家削减财政预算,进而取消部分社会福利。

最终的后果仍然由纳税人来承担。通过工作、存款和其他投资方式获得收入的纳税人会批评政府不公,因为他们要为申报负扣税的纳税人买单;低收入的纳税人也会因为高收入纳税人的负扣税而丧失本来可以享受到的社会福利。

根据澳洲税务局2011-2012财年的统计,有总数超过11万的物业投资人因申报了不正确的物业投资收益而受到调查,其中绝大部分的错误来自于净投资收益的错误核算,言下之意,申报了过多的负扣税。

我们知道负扣税实际是计算一个财政年度内物业投资净收益时的一个结果,即支出超过房租收益的那部分。那么从财务的角度如何正确的计算净收益,是每个物业投资者都应该掌握的技能。

三、投资净收益的计算,关键是确定收入和支出。

收入的类型:
1)房租
2)用来冲抵房租的商品或服务,需可量化
3)租客预定租房的费用,但没有返还而是充当房租使用
4)租客为物业损坏所支付的赔偿金
5)政府为安装太阳能系统所提供的津贴
6)保险赔偿金,例如业主保险(landlord InsurancePolicy)
7)用来冲抵房租的押金

支出的类型:
1)招租广告费(Advertisingfortenants)
2)物业管理费(Body corporate fees andcharges)
3)地税(Land Tax)
4)贷款相关费用(Borrowing Cost)
5)银行利息(Interest on Land)
6)清洁费用(Cleaning)
7)市政费(Council rates)
8)水费(Water charges)
9)屋内设施折旧(Deductions fordeclineinvalue)
10)建筑结构折旧(Capitalworksdeductions)
11)修理和维护费用(Repairsandmaintenance)
12)保险费(Insurance)
13)律师相关费用(Legal expenses)
14)除草费用(Gardening /lawnmowing)
15)除虫费用(Pest Control)
16)物业管理中介费(Property agent fees orcommission)
17)文具,电话费,邮寄费(Stationery,telephoneandpostage)
18)交通费(Travel expenses)
19)与投资物业有关的其他杂费
小贴士:

1)屋内设施和建筑结构折旧报告可请专业的评估公司出具。
2)对购买楼花的投资业主,在没有交房前,去自己的投资物业进行视察,为此所产生的交通费是不能作为税务支出项的。
3)与租金直接相关的维修、维护费用可以全额抵扣,例如:维修门锁,疏通下水道,维修空调等,但如果需要更换整个家电设施,例如:重新购买一个冰箱,洗衣机,或者对房间、厨房进行重新装修,加建,拓建等则不能在其所发生财政年度进行全额抵扣,而是根据税务局的要求进行折旧计算。
4)对于需要向澳洲税务局定期上缴预提税(withholding tax)的纳税人,如果上个财年有负扣税产生,则可在本财年初提交预提税更改申请(withholding variation),以此减少预提税支出
5)海外物业投资人也是可以无条件使用负扣税的,但因为其绝大多数在澳洲本土没有额外收入,负扣税可以累积并延后使用。

另澳洲税法时时更新变化,以上观点仅考虑目前的澳洲税法。

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 楼主| 发表于 2015/6/3 11:08:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 中信信贷 于 2015-6-3 12:49 编辑

7. 嘘!一般人不知道的降低土地税三个方法

其实有许多的方法可以减低土地税。不过在运用这些方法前,你应该评估你的情况,看看这些方法是否对你有最大益处。以下将讲解3种不同的方法来减低土地税。

举例:
在2015的土地税年里,你在新南威尔士有四块土地,分别为‘土地A’(价值$290,000),‘土地B’(价值$550,000),‘土地C’(价值$650,000)以及‘土地D’(价值$800,000)。那你所拥有的土地总价值将是$2,290,000。

如果你所拥有的其中一个块土地是你的 “主要居所”,例如‘土地D’是你的主要居所,那么你所拥有的土地总价值将减少到$1,490,000。在这样的情况下,你在2015要缴纳的土地税是$17,028。如果没有“主要居所豁免”,那你在2015要缴纳的土地税是$29,828。

1. 在多个州购买土地
如果你所拥有的四块土地分布在四个州,那么你将不用缴纳土地税。
比如说你在西澳购买‘土地A’,在昆士兰购买‘土地B’,在北领地购买‘土地C’以及‘土地D’在新南威尔士是你的“主要居所”,那么你将没有土地税要缴纳。

因为:
‘土地A’不用缴纳土地税(西澳的土地税起征点为$300,000,‘土地A’价值只是$290,000);
‘土地B’不用缴纳土地税(昆士兰的土地税起征点为$599,999,‘土地B’价值只是$550,000);
‘土地C’不用缴纳土地税(北领地没有土地税);
‘土地D’也不用缴纳土地税(“主要居所豁免”)。
然而,你在不同州购买土地前应该考虑以下几点:了解不同州的房地产市场及状态,如相关风险;其他购买土地的相关费用;不同州的土地税起征点。

2. 买公寓不买房子
众所周知,公寓具有比房子较低的土地含量,相对来说公寓的土地税比房子的土地税要较低。所以购买公寓相对来说比购买房子可以减低土地税。
这是一个可以减低土地税的方法,但是购买公寓有其他的相关费用。如果公寓的相关费用比潜在的土地税要更高,那么你将要考虑购买公寓是不是一个好的商业投资决定。

3. 通过多个个体购买土地
另外,你也可以选择使用多个不同的个体来购买土地。例如丈夫拥有‘土地D’,妻子拥有‘土地A’,自我管理养老基金拥有‘土地B’以及家庭信托基金拥有‘土地C’,那么你要缴纳的土地税是$5,576。这是因为每一个个体都是业主因此每个个体都是单独缴纳土地税。

虽然这个方法看起来可能是很理想的减低土地税的方法,不过设立和拥有一个自我管理养老基金和家庭信托基金的相关费用也是很高的,甚至可以比缴纳土地税更贵。
当然自我管理养老基金和家族信托基金有一定的税收优惠政策。

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 楼主| 发表于 2015/6/3 12:57:38 | 显示全部楼层
3. 你能读懂拍卖结果(Auction Result)吗?

无论评论家们对澳洲房地产市场做出怎样的预测,目前强劲的拍卖活动显示出这个大市场依然持续升温。无论你是正在搜寻目标的购房者,还是想要卖出手中的房产的业主,拍卖结果都可以成为您观察房产市场的重要工具。因为我们不能够亲身参与每一场拍卖,因此学习如何解读拍卖的结果就至关重要了。

拍卖结果(auction results)在澳洲的主要房地产数据平台可以找到,如realestate.com.au旗下的RP Data、各个州的房地产协会等,一般都会有主要城市、地区的每周拍卖结果总结。

当你想了解一个主要城市的拍卖活动,可以重点关注下面的5个数据,帮你快速了解到当地的房产市场:

(1)总清盘率(卖出率)(overall clearance rate)
这会显示在所有的参加拍卖物业中,有多少成功售出,当这项数据超过60%时,就代表市场相当乐观。

(2)拍卖总数(total number of auctions)
参加拍卖的物业总数,一般来说,高于往年同期的数据也会显示市场正处在火爆阶段。

(3)报告结果数(number of results reported)
这将使你更加了解这个报告的准确度和可性度,因为如果较多的拍卖结果没有得到统计,则目前数据体现的趋势可能不太准确。

(4)清盘数(卖出数)(number cleared /sold)
这是当周成功出售的物业总数,可以显示交易量的变化。

(5)流拍数(number uncleared)
既不能成功售出的物业总数。很简单,这个数字越大,证明市场上滞销的物业越多。

如果想了解具体某个物业的拍卖信息,可以发现一般的拍卖结果分为3种:

1. 现场售出:现场售出是拍卖的最常见结果,一般还会公布成交价格。可以作为您对类似物业的参考。

2. 拍卖前或拍卖后售出:比如在拍卖会之前,此物业已被出价较高的买家购买,因而取消了原定的拍卖会。另一方面,如果在拍卖会上出价的效果不理想,一些中介也能够通过拍卖会结束后和现场的买家谈判而拿到一个房东可接受的价格,从而达成交易,这就是拍卖后售出。

3. 流拍:这也是房东最不愿意看到的结果。即在拍卖会上没有买家出价或最高出价不能够达到房东的底价。当然,这也代表着此房没有售出,如果您对这个物业感兴趣,还有机会购买它。

学习利用拍卖结果对进***地产投资有着极大的优势。清盘率体现了市场的节奏,投资者可以了解到市场上对于某一类房产的需求及买房/卖房的竞争。投资者可将某房产的拍卖结果与其他房产拍卖结果对比分析,来选择出真正适合自己投资目标的房产,并且制定最有利自己的出价/开价策略。

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 楼主| 发表于 2015/6/9 14:06:30 | 显示全部楼层
澳洲购房流程

1.付定金

买家购买相关澳洲房产项目,选定自己喜欢的房型及房号,与房产中介公司签订购房协议书,支付定金保留已选中户型。

2.出具购房合同

开发商收到定金后,向买方的律师提供购房合同。

3.签合同 -- 买家

在收到买房合同后,澳洲房产律师会为买家讲解购房合同,并加以说明,提出专业意见,在确保买家利益后让买家签字,此合同为全英文版。买家签约的同时签订律师代理协议,并支付50%的律师代理费。

4.付首期

5-7天后,购房者须从银行开出房价的10%的支票作为首期房款交予买房中介,中介确认无误后,再存入由澳洲政府监管的第三方银行信托账户内,并凭收据将定金退还给买家。

5.签合同 -- 卖家

律师将合同交还给开发商,开发商签字认可,买卖合同交换手续完成。

6.交房时间

如果是已完工并可入住的楼盘,42天交房;如果是未完工的楼盘,则等到开发商实际完工以后通知交房时间。

7.印花税

如购买完工时间超过12月以上的楼盘, 买家于签订购房合同之后的12个月内缴纳;如购买完工时间12月以内的楼盘或已完工楼盘, 买家于交房之前缴纳。

8.法律文件

房屋完工后:交房时,发展商必须持有以下3项法律文件:
a. 持牌测量师发放合格证书(P.C.C)(PracticalCompletion Certificate)
b. 政府验收检查合格证书(C.C)(Code ofCompliance)
c. 房屋产权证书(T.C)(Certificate ofTitle)

9.付尾款

开发商律师发出正式通知信给买家律师,通知楼盘已完工(Settlement Statement)。买家律师收到通知后帮助购房者办理产权证,并将尾款支票交给开发商(尾款应为房价的90%,其中80%可为银行贷款加10%的银行本票),完成过户,购房手续完成。并与律师结算剩余的代理费用。
10.完成购房

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【合理避税】并非所有澳洲物业都需缴资本增值税

由于澳币房地产受汇率和利率的部分影响,在近期内不断上升。很多朋友们产生的对增值税问题的疑惑。现在就趁这个机会和大家聊一下澳洲增值税的问题。
澳洲的资本增值税在1985年9月20日起实施,针对投资产品,例如股票和物业等买卖所产生的“差价收益”(即资本所得)而征收的。
很多人都对这项税收不太了解。有人担心自己现在所住的居所是十多年前买下的,现在已升值几倍,如果要卖掉搬到别处,是不是也要付大笔的资本增值税?如果大家明白征收资本增值税的原意,就会知道这个担心是多余的。
就以物业来说,增值税就是指投资物业在转售时,在利润部分征收的税款。例如您以60万元购入一套公寓,之后以75万元转售,扣除其他有关开支后,获利10万元,而增值税就是在10万元利润中征收税款。在澳洲,所有收入均须缴税,从投资物业获得的租金和转卖所得的利润也不例外。物业增值税另一目的就是打击炒风,所以如果投资的物业一年内卖出,所获的利润会全部计入该年度的应赋税收入。
投资一年以上后才卖出,则所赚的一半会加入该年度的应赋税收入。要留意的是增值税是以合同签署日(Contract Date)计算,而不是物业交收日(Settlement Date)。
由于资本增值税只针对投资的利润,所以自住的房屋可以获得豁免。一般来说,业主在购入物业后必须自己入住,而居住为期至少一年,方被视为自住。如果购入后立即租出,便意味着您购买这个物业的目的是作投资用途以赚取收入,故必须在出售时缴交增值税。
不过,政府考虑到很多人的生活状况会有所改变而需要搬离原有的居所,故此在某些情况下出租自住的物业,仍可在出售时获豁免资本增值税。例如您因工作需要而暂时移居海外或澳洲其他州份,又或者需要长期照顾患病的亲人而搬离原来自住的物业,只要出租期不超过六年,仍可获豁免。
此外,有很多人会以联名的方式购入物业,亦即超过一个人拥有同一物业,在这个情况下,又如何计算税金呢?在澳洲最常见的联名业权方式是联权共有(Joint tenancy )和分权共有(Tenancy in common)。
一般夫妻购买物业大多采用联权共有的方式,也就是双方共同拥有这个房产,各占一半业权,因此在出售投资物业时,夫妇两人亦需每人负担50%的增值税。而Tenancy in common 也就是根据等分来划分物业的拥有权,购买人可以不只两个人,用类似股份的方式拥有部份房子的所有权,不需要平分业权。而在缴付增值税时,也以所占的份额计算应缴的税金。
由于资本增值税计算颇为复杂,每个业主的情况有别,最好还是咨询熟悉这方面的会计师,可以为您争取最大的税务优惠。

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