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[大杂烩] ▉从业多年█专业解答各种〓澳洲〓买房疑难问题█有问必答█

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发表于 2017/3/5 08:05:47 | 显示全部楼层 |阅读模式

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从业数年,专业解答澳洲各种房产置业问题,不做销售

本人从事房产投资置业数年,对澳洲房地产各种信息熟知。

现在为各位网友专门解答各种关于房地产问题,包括买房,卖房,投资等资讯。

只要有关于房地产的问题都可以问我,

比如楼盘分析,区域分析,贷款流程,商铺选址,未来前景瞻望等等,我都会为您提供客观,专业的意见。

但并不做房地产销售。

如果有缘,可以花上一杯咖啡的钱,跟一杯咖啡的时间,来对你将要买的房产,地产进行一个最客观的分析。

尽力给您提供最全面,最权威的解答。

只要您提问我会尽快给您答复。

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 楼主| 发表于 2017/3/5 15:57:09 | 显示全部楼层
澳大利亚为什么没有像中国一样的本制式的房产证和土地证?
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澳大利亚是地契证明。他们的证件只是一张印有公章的纸,上面有相应的编码在澳大利亚的房地产管理局都能查到房子的信息来证明业主的身份。或者在当地council(区政府)的网站也是可以查得到,非常的方便。

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 楼主| 发表于 2017/3/5 16:42:44 | 显示全部楼层
澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料?
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答:虽然澳洲的贷款机构不同,贷款金融产品不同,但所需要准备的材料差别不大,贷款机构要求提供,材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全,主要是需要购房人提供的四个方面的信息:

(1)资产部分:原有房产,存款,汽车,财物等;

(2)债务部分:其它贷款情况,其它负债情况;

(3)收入部分:包括单位或公司的年收入证明信及工资单,其它投资收入, 如房租,股息分红等;

(4)支出部分:生活开支,抚养子女支出,旅游及娱乐支出等,这部分一 般是不做书面要求的,只需要填表告知即可;

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 楼主| 发表于 2017/3/5 19:42:31 | 显示全部楼层
投资者购买澳洲房产后,物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金?
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答:需要。根据澳洲当地法律,任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。 但是,该收入是出租后的净收入。 所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资,这样就可以最大限度的抵扣了租金收入,同时,澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税,投资人可以最大限度的获得投资收益。

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 楼主| 发表于 2017/3/6 09:40:31 | 显示全部楼层
问:投资人购买澳洲的房产,如果出租,是否容易找到租客呢?
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答:澳洲现在空置率非常低,在近市区范围内的房屋,悉尼低于2%,也就是说一百套房屋里只有 2套租不出去。只要物业租金价格合理,就会比较抢手。

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 楼主| 发表于 2017/3/6 10:59:43 | 显示全部楼层
对于海外投资人而言,澳洲房贷是选择固定利率好还是浮动利率的产品好?


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答:不同的贷款产品适合不同的贷款人群,跟贷款人的风险承担能力,收入状况,消费习惯以及对未来市场的预期不同而不同。举例而言:风险承受能力弱,收入相对稳定和平均的人士适合在未来利息上涨的预期下选择固定贷款利率产品;风险承受能力强,收入高但不平均,有额外收入的人士适合选择浮动利率的贷款产品,以便合理的利用对冲账户。

大部分贷款经纪人会根据投资用户的情况,推荐一个固定利息和浮动利息组合。

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 楼主| 发表于 2017/3/6 13:12:00 | 显示全部楼层
哪些因素会影响房产贷款人申请到澳洲房产贷款?
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答:(1)房产的评估价值;购房人提出贷款申请后,银行会委托独立第三方的 估价公司对贷款人要购买的房产进行评估,该评估值可能低于或高于合同上的购房价格。而银行只会提供评估值的贷款比例,而不是合同价的比例;

(2)购房人的收入凭证;例如:工作的年限,工作职务,工作性质等方面;

(3)购房人的信用记录。如果购房人在过去五年内在澳洲有不良信誉记录, 如:拖欠房租,电话费,信用卡等,澳洲银行及基金贷款公司将不会批准该贷款申请。

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 楼主| 发表于 2017/3/6 15:36:59 | 显示全部楼层

海外人士在澳洲进***产投资,如何规避对澳洲房产市场的认知风险?
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答:(1) 作为投资澳洲房产角度而言,第一是区域选择,然后紧盯该区域的中位成交价格,这样的地区,物业房价合理,其升值空间较高,性价比最好。最后是看该区域的租金回报和空置率数据。

(2)澳洲的主要城市沿海的较多,所以要注意防范不可抗拒的天灾,虽然 澳洲灾害性天气较少。对付这类风险最好的办法就是买保险。国人在国内对买保险不太重视,一旦投资海外,切记一定要重视澳洲房产的保险作用。国外的保险费率很低,保障面却很广,理赔到给付都有严格规范,且以保障保险人的权益重。购房前切记三大要点: a、委托律师审核物业买卖合同; b、办理查楼收楼等买卖交易手续;c、透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。通过以上几点的干预,可以减少在海外投资的风险,使您的投资真正做到“心里有底”。当然还是要强调一句话就是:“投资有风险,入市须谨慎”。

(3)咨询买方的房产投资咨询公司或投资公司,从中立角度分析和了解当 地市场,切莫以国内房产投资习惯和思路进行澳洲的房产投资,需要得到专业公司的信息支持和投资指导。

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 楼主| 发表于 2017/3/7 09:24:58 | 显示全部楼层
在澳洲买楼花(期房)的优势有那些?
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答:楼花,是地产物业市场的一个名词,最早源自香港,是一种投资工具相当于不动产期货,也称为“预售房屋”。比较买现房,买楼花(期房)有几大优势:

(1)在澳洲,特别是公寓多为楼花销售,客户在开盘之际有更多的选择余地,等到现房或接近现房时期,可供选择的物业已经为数不多了。

(2)价格优势;通常发展商在开盘之际,为了尽快的销售过半,获得银行贷款,会把价格定位较低,从而投资人能够以相对低的价格购买。

(3)首付低;买楼花签合同时,只需要交纳 10%的定金,而余额要等到房 子全部建成后才一并付清,或者是贷款。这当中可能有几个月甚至 1-2年的时间 来准备余款。并且在此期间不用交纳银行贷款利息,但是可以享受到房屋的增值。

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 楼主| 发表于 2017/3/8 14:50:14 | 显示全部楼层
什么是房产的折旧,以及跟房产投资者有什么关系呢?
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答:根据所得税评估法(1997年),澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其“使用寿命”。房产的折旧年限可达 40年之久。不管是 澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收 入,进而减少了税费的支出。

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