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[大杂烩] [房屋贷款] 不管RBA加不加息,你都该固定利率了。(文末有彩蛋)

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NSW周末拍卖又是十分火热,975套房挂牌,80%以上的清盘率,地产市场依然火热。

好了,废话不多说,多说都废话,废话这么多,到底要干啥?

今天谈一谈固定你的贷款利率的问题。

先看一则新闻。

3月7号RBA宣布保持现金利率在1.5%不变。并宣布下半年可能“不得不妥协”而继续降息。


老有客人问我,央行利率才1.5%,为啥贷款利率4.多。

首先科普一下什么是现金利率。

现金利率(Cash rate)是银行借贷给银行的一种利率政策。

因为我们小老百姓存钱取钱的量是没准的。今天没人取钱,都攒到明天一口气取好几个亿,也是可能发生的。所以银行在现金安排上有时多,有时少。万一准备金不够了,就找别的银行先稍微借点儿。

因为是暂时的现金调剂,所以时间非常短,一般最多7天,最少半天,可能隔夜就还了。所以又叫隔夜利率(overnight rate),说白了就是我今天借给你钱你明天还我的利率。

这个要讲到银行核心机制的问题了,咱不讲这么复杂,举个简单的例子。银行有100个客户每个人存了1刀就是100刀,银行算下来平均每天只有十个人才取钱,那我只要放10刀的准备金就可以了,剩下90刀我就拿出去放贷赚多一点。万一今天一下子来了50个人取钱,那银行就傻眼了,赶紧找其他的银行借40刀,明天这50个人又来存钱了,我再预留10刀做准备金,剩下40刀我还给别的银行。但是要付一点利息给别的银行,就是这么一个过程。


所以大家看到这儿应该明白了,这个现金利率只是一个发达货币市场的系统的一部分,为了增加了银行之前的资金流动性而存在的。现金利率高,流通性就低,银行要准备更多的准备金放着才能借贷,借贷成本就高,利润就低,为了增加利润,银行就提高贷款利息,提高了贷款利息,借钱的、消费的就少了,从而达到了抑制经济增长的目的。

反过来现金利率低,流通性就高,银行不需要那么多准备金,可以有更多的钱放贷,利润就高,适当可以降息,利息低了,借钱的、消费的就多了,从而达到了刺激经济增长的目的。所以现金利率也是央行调节经济的重要工具,上述就是它的作用原理。要知道的是,央行升息降息的时候,银行不是强制性要升息降息的,而是出于利益点出发才升息,或者降息的。

接下来这段很重要,请大家拿出小本本记住,没有拿小本本记住的小盆友是没有小红花的哦:银行是营利性机构,虽然也是半服务型机构但绝对不是慈善机构。他们也是企业,也是要服务于他们的股东的,成本上涨他们是一定要想办法赚回来的,所以央行升息他们一定会升,而且一定全额升。央行升0.25,他们就升0.25甚至更多。央行降息他们不一定会降,降也不一定全额降。比如去年年末降息时,央行降0.25%,很多银行贷款利息只降了0.1+到0.2不等。

银行现在升息最主要有两种原因。

1. 自己的放贷资金成本(funding cost)增加。比如去年年底在RBA保持银行利率不变的情况下,因为银行本身的资金成本增加,所以银行也单方面加息了。要知道银行借钱给你,或者放贷出去,自己也是要有钱的呀。钱从哪儿来?最普遍的就是老百姓的存款,savings,存款的利息现在2.多,银行放贷有的赚还ok。

然后银行自己也卖一些债券之类的。昨天跟一位资深的commercial banker吃饭聊天时,她提到,银行现在的Debenture bond(一种无担保债券,银行融资用的金融产品)的回报率要4%-7%,就是说,你买这个金融产品,银行要付给你4%-7%的利息,银行通过这个办法融资。融到资金就要借出去,银***贷借给你如果才3.99%的利息,银行就赔钱了。银行不可能赔钱的嘛,所以就提高房贷的利息。

2. 受监管机构的调控而加息。我们常常提到的ASIC(澳大利亚证券投资委员会,管银行和各种金融机构的)和APRA(澳大利亚审慎监管局,简称婶婶),二黑组合,李逵和张飞,一个唱黑脸,一个唱碳脸,黑的不能再黑。是他们查了海外收入叫停了海外收入。(顺便提一句,我个人觉得海外收入这件事监管机构处理的太奇葩,你让人进来买房子不让人贷款是很蠢的一件事。发现作假你不能完全叫停,应该用更严格的审核机制才处理这件事。完全叫停是硬着陆Hard Landing,飞机没轮子了没油了引擎坏了硬着陆那势必要机毁人亡。好容易吸引过来大批的海外投资者来买房子刺激就业刺激经济发展,就一朝之间毁于一旦了。可惜京城没人不好办事,高层政要里面没有中国人能为中国人发声。)
同时他们也限制了银行的投资房贷款增长,具体表现为,投资房每个月的同比增长不能超过10%。如果超过了咋办呢?超过了借贷风险就高,就要放更多的准备金留更多的cash,银行的借贷成本就提高了。所以不是硬性规定不能超过10%,而是超了10%不划算了,所以CBA,Bankwest叫停投资房转贷,并且给投资房只还息加息。

这些是属于被监管机构的政策调控而加息的情况。因为银行不能直接说我不做投资房了,让客人吃闭门羹是不对的,但是可以把门槛放的很高。比如Bankwest把投资房利息调到很高以后,客人如果有的选自然会去选别的银行就不来bankwest了,投资房贷款的比例就慢慢降下来了。

好,说了这么多。应用起来是啥呢。

总结几点如下:
1. 央行降息银行不一定降息,央行升息银行一定升息。
2. 央行不升息的时候,受监管机构的调控限制,银行也有可能升息。
3. 金融市场的竞争,融资产品的回报率过高会提高银行的放贷成本,银行也有可能单方面加息。


我们面对突如其来的加息新闻时,只能是这种反应:啊加息?阿西巴!摸摸头,呵呵哒。

最近最怕的就是,帮客人贷款申请到一半,加息了。。。惊呆了。。。跟客人说好的利率完全变了!贷款做了4万年,四海八荒之内的信誉都丢光了!而且加息不是只针对新客户,老客户也有可能加息。


所以面对阿加息,我们只有祭出我们的大杀器:固定利率。只要固定了,就是被二生咒束缚住了,甭说银行加息,天君驾崩也跟你没关系。况且现在银行的浮动利率比固定利率高很多,就算是你固定了以后央行降息了,银行也跟着降了,可能还是固定的利息低。

举个例子,Westpac现在投资房50万贷款额以上4.71的利息,他们的三年固定special才4.19,差了足足0.52的利息,即便是央行降息0.25两次,银行也跟着降0.25两次,也才刚刚打平。所以很明显,现在固定利率简直不能更好,并且刻不容缓,谁知道银行啥时候就升息了。

如果你做的是银行的package产品,就是能分好几个账户,有对冲账户,有信用卡,有年费的那个产品的话,一般都可以分账户(split loan account),你就可以选择固定一部分,剩下的继续浮动。因为浮动部分才有对冲功能,而固定的部分是没有对冲功能的,但是固定的利息低。

举个例子,你有50万的贷款在westpac,全部浮动,现在利息4.71,对冲账户里面有5万刀。那你就可以跟银行说,我把我的loan account分成两个,一个45万固定,一个5万的浮动。这样子45万的部分利息降了下去,5万的浮动部分因为你自己有5万对冲掉了所以不用交利息,最大程度的减少了利息。或者浮动多留一点,因为你自己未来还有收入要进来,比如10万浮动,40万固定,也是可以的。这个金额可以随便选的,根据个人情况酌情调整就好了。

看完之后,你是不是也心动了,赶快拨打我们的热线电话,把你的贷款锁住吧!不要3888,也不要1888,只要998,固定利率带回家!

差点忘记po文末的彩蛋:小道消息获得的RBA未来升息降息预测(不一定准啊!错了不要来找我!)

如果爱,请深爱。如果贷,请固定。

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 楼主| 发表于 2017/6/20 09:39:38 | 显示全部楼层
资深投资贷款顾问,深谙房屋市场和贷款知识。为您提供最专业的服务。

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发表于 2017/7/13 15:38:53 | 显示全部楼层
您这能做墨尔本的房贷吗?

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 楼主| 发表于 2017/8/21 09:16:45 | 显示全部楼层
tsumetaiyoru 发表于 2017/7/13 15:38
您这能做墨尔本的房贷吗?

可以的,整个澳洲的贷款都可以做。

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