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【小刘谈房市】—— 悉尼房市真的存在泡沫吗?

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发表于 2017/3/23 18:15:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

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在悉尼生活已然3年有余,平时多多少少会关注一些悉尼本地的新闻媒体。如今日**,微**等。不知怎地,这些个本地的华人媒体总是有意无意地发一些关于房产和代购的信息,其中大部分都是在唱衰澳洲的房地产市场,什么“悉尼房地产市场面临有史以来最大的危机“,“墨尔本房价增速恐超过悉尼”,“悉尼某知名房地产中介竟为黑帮提供场所”等。
当初我作为一个完全不懂行情的小白,我看到这种新闻,不禁吸了一口凉气——“嗯,看来悉尼房地产市场确实鱼龙混杂,他们说的话不能信。而且悉尼房价现在这么高,肯定有泡沫,房价肯定要跌。那我等房价跌的时候再买,现在买房子的人就等着哭吧。”
当然,笔者并不是代购党的一员,代购最近越来越难做我是从当代购的朋友那听来的。然而,当我自己开始独立接触这个所谓的夕阳行业——房地产时,我却发现事实和这些个华人媒体所说的并不完全相同,有些媒体甚至为了增加点击浏览量而故意扭曲事实,编造事实。从而给广大华人朋友本来就已经很脆弱的购房意愿更加沉重的打击。导致了广大朋友们中有一部分人一直坚信——悉尼房产泡沫化非常严重,悉尼房价终究在不远的将来面临着跳崖式的下滑。
然而,事实真的如此么?
我们不妨来看一组数据:
1.png
(数据来源:realestate.com.au)
这个数据截自于澳洲著名的房产网站realestate.com.au,悉尼房产数据是由各个suburb共同组成的,这个图片展示的只是就悉尼CBD的unit/apartment的中位价走势。其中不难看出,在过去的十年里,悉尼CBD的apartment/unit的总体走势是一路走高,从$500K一直到2015年峰值$750K。那么就算是在2016年期间有下降的趋势,原因也是比较容易理解的。在2016年年中,也就是6月份的时候,新洲颁布了海外买家若要购置新洲房产需要额外支付4%的印花税。也就是说,就印花税而言,从2016年6月开始,海外买家就要交共计8%(4%原有的印花税+4%额外的印花税)的印花税。不得不提的是,这个政府打压海外买家购置房产投资的政策的确对澳洲房市造成了一定量的影响。就拿本人手头的客户而言,很多客户自去年6月开始实施的该政策起,一直到现在依然无法释怀,觉得自己平白交出额外的4%实在是太亏了(具体如何看待这额外的4%,以后的文章会进行相应的解释)。我相信这么想的买家绝对不占少数,买家的减少直接导致悉尼房屋海外成交量的减少。于此同时,海外买家购买量相应减少,购买悉尼高端住宅的客户也会随之减少(房价越高,印花税交的越多),从而导致了悉尼CBD附近apartment的中位价在2016年期间出现了下滑。
偌大的悉尼,房价的走势绝对不能以悉尼CBD为主,有很多其它有代表性的区域,如Rhodes,Hurstville,Eastwood,Epping, Chatswood等。
2.png

(Rhodes房价中位价走势,数据来源realestate.com.au)
再比如之前被大家唱衰的Rhodes,说Rhodes有核辐射,土地金属含量严重超标,原来是垃圾场,谁在这买房子以后肯定亏。然而,我们用事实说话,Rhodes房价从2008年以来一直走高,而且这个走高的趋势在刚刚到来的2017年始,更有不可阻挡的趋势。那么唱衰Rhodes的朋友们肯定又要说该地区有核辐射,土地金属含量严重超标,原来是垃圾场。那么笔者只弱弱地问一个问题:如果说Rhodes真的如这些人所说,是一块严重威胁人们身体健康的区域,澳大利亚作为一个高度关注人民生活水平,生活质量的国家,怎么会允许在这个地方大力建设居民住宅?更何况Rhodes毗邻2000年举办奥运会的OlympicPark,但凡该地区存在严重威胁人类身体健康的污染物,奥运会选址都不会选在此处,理由很简单,就算澳洲政府存在隐瞒Rhodes存在重金属污染物的事实,他们可以不用管自己人民的死活(当然,这是不存在的),但是各国的奥林匹克精英可都是经过各个国家精心栽培,但凡有个三长两短,澳大利亚真的背得起这个锅吗?
言归正传,Rhodes作为新兴区域,包括区域的基础设施建设,社区的规划,绿地占的比例以及一线的水景,悉尼核心的区域和极其方便的生活设施都不难推断出为何Rhodes的房价会有如此的表现。直观地说,全悉尼三面环水(半岛)加上有火车直通的区域只有三个:Circular Quay, Milsons Point和Rhodes。然而Circular Quay和Milsons Point的两房中位价已然攀升到了1.92M,再看Rhodes,现在中位价仅为0.9M。极高的性价比以及极佳的景观,地理位置,试问Rhodes的房价如何不涨?
当然,过度地强调房屋走势只会加重各位看客对于澳洲房市泡沫的印象。其实决定澳洲房价并非泡沫的根本因素是源于强烈的供需关系以及澳洲居民对于房屋的支付能力(即澳洲人到底能不能买得起房子?)
首先,就供需关系而言,澳洲是一个移民国家。其中的悉尼和墨尔本更是“世界最宜居的城市”榜单上的常驻城市,尤其在最近,澳大利亚已然成为超越美国,成为最受欢迎的移民国家。那么,每年到澳的人数到底有多少呢?我们再来看一组数据:

3.png
(数据来源:Australian Statistics Bureau)
这是政府最新出具的海外前来澳洲旅游/探亲的海外人口统计,不难看出自2015年起到2017年终,海外前来澳洲旅游/度假/探亲的人数逐年上升,于2017年一月时到达峰值—710,000人次。从这张图中可知,随着澳洲知名度越来越大,给人留下的印象越来越好,前来澳洲的人次只会越来越多。其中不乏有些人士觉得澳大利亚确实是一个好地方,因此想在此定居下去。
根据ASB的数据统计,每年来悉尼的新移民大约有60,000人,在考虑到悉尼空置率不足3%的情况下,就悉尼市而言,至少需要每年新建成30,000~40,000新房才可以容纳下这么多新人口(假设剩下的新移民算做不打算买房,只打算租房)。那么我们来看悉尼每年新建成的房子又有多少?只有20,000出头的新建公寓,3:1的人口/住房比,由此不难看出悉尼房地产市场的根本因素在于人们的刚性住宿需求。在这种情况下,生活比较便利,交通比较方便,上班/上学又方便的优质区域建成的公寓又有多少呢?总结成一句话就是:
刚性的需求保证房价的稳定升值,稀缺的物业造就房价的持续走高。
其次,就当地人买不买得起房子的问题。最新的人口普查显示,悉尼人均平均工资已然达到了$80,000/年,算上房租水电,日常的吃喝,若这部分人有投资房产以累计自己资产的意识,在2年最晚不过3年的时间,可以积累出来自己的第一套房产的首付,再加上澳洲政府的对于PR的首次置业补助,在澳洲买第一套房,虽说过程比较艰难,但还是可以实现的。再反观中国,工薪阶层想在中国买一套房子的压力又岂止2到3年?辛辛苦苦奋斗个10年或者15年可能刚刚好攒够一波首付。好不容易攒完了首付,又要背上按揭的沉重担子,这样的房地产市场是病态的,是不健康的。相较而言,澳洲的房地产市场依然处于一个健康而稳定的状态,至少不至于让人一辈子只为了一套房而奉献一生。
所以,笔者看来,澳洲的房地产市场并非处于一个高度的泡沫状态。相反,投资客或者自住的买家应尽早下手,以免到时候房价真的涨到很高的情况下,再想买的话,可能要付出的代价要比当下买要多得多。

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