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[房地产新闻] 如何选择投资目标地:正确看待置业分析中的清出率和空置率

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澳洲房产投资作为最炙手可热的全球资产配置方式之一,各首府城市每周的一次拍卖,是投资人士重要的参考指标之一,较为容易获取而又贴近实时数据的,就是每周的拍卖清出率了。
         在这个信息发达的年代,只要通过不同的媒体和平台,例如智能手机,便可以获得股票市场的各种消息,例如价格、成交额、买卖差价等。但是房屋买卖就不同了,交易需要一段时间才可作实,很难获得实时的数据和消息,而一般除非仔细做过功课,对于各种分析数据的实际意义可能也并不是完全理解。今日就为大家详细解释房产分析中常见的那些数据名称和其意义。

澳洲房产投资作为最炙手可热的全球资产配置方式之一,各首府城市每周的一次拍卖,是投资人士重要的参考指标之一,较为容易获取而又贴近实时数据的,就是每周的拍卖清出率了。

最常见名词:清出率

拍卖清出率 (clearance rate)是指在拍卖中成功出售物业的百分比。一般来说,清出率包括在拍卖中售出的物业,也包括拍卖前和后成功出售的物业。如果物业在拍卖中撤回,又或出价未能达到底价变成流拍,也不会计算在内。清出率偏低一般显示出现买家市场,而清出率偏高则属卖家市场。澳洲自八十年代开始便有清出率的纪录,直到现在仍然被视为市场信心的指标。

房屋拍卖多在周末进行,拍卖结束后,房地产代理会把数据提交到各研究机构,整理后刊登在星期日的报章和电子媒体。澳洲物业监察 (APM) 和RP Data这两大研究机构均会公布每周全澳各地的拍卖清出率,但由于数据来源不同,计算方法也有异,得出来的结果并不一样。

如何解读清出率

究竟每周的清出率提供了什么信息给我们?所谓的清出率只是列出卖家接受买家对物业出价的百分比,而且高的清出率并不代表房价上升或者下跌,也不代表卖家以一个好或差的价格把物业售出。很多时,清出率只是代表买家的出价达到卖家的底价而促成交易。

不过,拍卖底价是卖家设定的可接受最低价,也可能不是竞投成功买家准备出的最高价。在市场向下时,买家的出价达不到卖家的底价,清出率自然下跌,所以低清出率被视为市场放缓或下滑的指标。如果市场上扬,买家乐意以高于卖家的底价竞投,因此高清出率和高于底价的交易都是市场上升的迹象。

然而,在解读清出率时,必须注意其局限性。例如清出率并没有考虑参与竞投的人数、拍卖价高于底价的百分比、出价次数和同一天在邻近地区举行拍卖的次数等。这些数据其实更具参考性。

议价交易占比交易总数更高

同时,在澳洲买卖房屋,拍卖并非唯一的方式。其实较多人选择的方式是议价买卖(Private Treaty),亦即通过地产中介或者是直接跟业主交易。根据Core Logic RP Data的数字,以拍卖形式出售的物业仅占全澳房屋买卖的20%左右,其余的80%都是以议价买卖方式出售。

首都城市例如悉尼和墨尔本以拍卖形式出售的比率较高,去年更达38%,而一些受欢迎的地区更会高达90%以上。不过,整体的房屋买卖仍多透过议价方式进行,如果只依赖拍卖清出率,并不能掌握市场的全面情况。

因此,拍卖清出率当然有其参考价值,但不能只看一周的数字去预测市场的走势,要长期观察才可了解市场的脉络。除了参考数据,更应该实地考察。多些参观开放出售的房子,亲身到拍卖现场感受一下竞投的气氛,可能比听取专家的意见更为实际。

空置率:检验市场的更有效证据

对新建住宅的需求主要是由家庭数量增长决定的,而家庭的增长决定于人口的增长。房价增长的根本因素——供需——决定了当地的空置率、租金、价格。因此,了解更多目标置业地区的空置率可能是更理性的选择。

空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率,并不区分房屋的新旧,无论是第一次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新的使用者时,都可被视为空置房屋。因此也有人简单的将其定义为“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”。

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

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